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港鐵東涌東站項目分紅決勝負 不設補地價條款「一口價」11億 [星島日報] 2023-10-12

鐵路沿線項目是未來新樓供應的重要來源之一,港鐵昨日推出東涌東站第一期物業發展招標,其招標條款隨即曝光,據了解,項目不設補地價條款,發展商須支付「一口價」11億的固定金額,並須就分紅比例向港鐵自行提出建議,而且不設限制,以決定勝負,而且項目商場由港鐵持有。有發展商指,近期土地市場存有不少變數,料港鐵因市況而採具彈性的招標條款,形容分紅屬「超級分紅制」,故高分紅成突圍奪標關鍵。


港鐵東涌東站第一期物業發展項目於上周五共收32份意向書後,昨日推出招標,並於下月9日截標,招標期近1個月。市場消息指,是次條款與過往多個鐵路項目不同,其條款亦相對簡單;據了解,而該項目不設補地價條款,並由港鐵負責就項目進行補地價,惟入標發展商須提供「一口價」固定金額為11億的前期費用。


商場建成後交回港鐵


另外,發展商須就分紅比例向港鐵自行提出建議,由於分紅比例並不設限制,故該分紅比例建議是發展商成功突圍的關鍵。另外,發展商須負責興建面積約8.75萬方呎的商場,而商場建成後須交還予港鐵,同時亦須負責綠化工程及興建一條道路。


泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚表示,是次項目推招標不設補地價,有助簡化招標程序,並接近政府賣地的方式推出,以吸引財團入標;另外,由於目前商業氣氛不景氣,其項目商場權益日後交還港鐵,亦有助增加吸引力,發展商資金回籠會較快。


張翹楚指,上述項目日後鄰毗東涌東站,地理位置相信對發展商是有優勢;惟該區未來仍有不少新供應,鄰近的小蠔灣項目亦有待推出,加上近期市區住宅地均以低預期價批出,再者目前土地市場存有不少變數,現樓項目推售進度緩慢,預期發展商出價取態較為審慎,料項目可接獲4至6份標書。


財團須興建道路等


華坊諮詢評估資深董事梁沛泓認為,今次項目入場門檻低,而且不設補地價條款,讓財團在分紅比例上自行決定,以減低流標風險。另外,項目位於新發展區,而且未來東涌一帶仍有不少新供應,是將為新盤供應重鎮之一,對日後推盤存有壓力;該項目待港鐵站2029年落成後,可享交通優勢。


上述項目位於興建中的港鐵東涌線延線東涌東站對面(地段編號為東涌市地段第53號地段),該站預計於2029年竣工。項目將分期進行發展,提供完善的購物、社區設施及公共運輸交匯處配套。


第一期位於項目的東南部分,其住宅可建總樓面約69.59萬方呎,預計可以提供約1200個單位,另有約8.75萬方呎商場樓面,即整個項目可建總樓面約78.34萬方呎。上述項目綜合市場估值約16億至27.8億,每方呎樓面估值約2300至4000元。


料發展商出價審慎


項目當時共錄得32個財團遞交意向書,綜合市場消息指,多間本地大型和中型發展商均有遞交,包括長實、新地、恒基、信和、會德豐地產、南豐及華懋等。


項目不設補地價條款,發展商須支付「一口價」11億,以分紅比例決定勝負。

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