港股小牛市增信心甲廈買賣轉活躍 [香港經濟日報] 2024-05-21

港股走勢持續向好，恒生指數續創逾9個月高位，曾一度突破19600點，並向2萬點關口邁進，加上美國聯儲局維持利率不變，投資者入市信心逐步恢復，更帶動本港寫字樓市場轉趨活躍，近期出現價量齊升局面。

商廈4月41宗買賣 按月升3成

4月份商廈買賣市場表現理想，單月錄得約41宗寫字樓買賣成交，按月上升近3成，亦為自去年5月份以來首次回升至40宗以上水平。同時，受惠於個別大額商廈成交所帶動，4月份買賣成交金額共錄得近15億元，按月上升約4成，增幅較交投為高。

市場利好氣氛更帶動港島區指標商廈表現，最近港島區指標商廈連錄矚目買賣成交，其中美國銀行中心的成交呎價更降至約1.8萬元水平，該廈23樓全層連3個車位，以約2.5億元獲承接，創14年來新低，由於該單位為銀主盤，故成交價低。

而隨着23樓易手後，德祥地產持有的同廈30樓全層連4個車位亦同獲承接，作價約2.6億元。繼美國銀行中心兩層樓面易手後，位處中環核心地段的皇后大道中9號高層單位亦獲承接，該成交樓層為29樓全層，以約3.1億元易手，平均呎價約2.25萬，創近13年新低。原業主觀瀾湖集團於1995年購入後一直自用至今，今次易手將會售後租回，而其持貨近30年，帳面獲利相當可觀，獲利金額約1.82億元，物業升值約1.42倍。

而今次皇后大道中9號錄得最新成交，對港島區甲廈呎價帶來新指標，因為皇后大道中9號為中環區少數業權分散的甲級商廈，曾於2018年該頂樓34樓曾錄得成交，涉及金額約5.14億元，平均呎價約6萬元，創下本港甲級商廈呎價新高，至今仍為甲廈指標，而今次29樓全層易手之成交呎價僅為當年呎價的4成，反映商廈最新呎價較高峰期時已下跌約6成。

指標甲廈價新低 價格漸見底

筆者認為，受到全球經濟拖累，企業在營運開支更為謹慎，期望降低辦公室租金支出在整體開支上的佔比，加上在家工作恒常化，對寫字樓的需求亦有所影響，更直接影響到商廈買賣及租務表現，因此近年商廈市場受空置率高企及需求減少等因素影響租金下跌，因而影響租金回報率，大大減少商廈買賣需求。不過，隨着前述的指標甲廈今番成交呎價續創新低，相信價格已逐步見底，個別業主亦無奈接受現實，放售價亦將以此為指標，價錢逐步轉趨穩定。

同時，近期港股出現了小牛市，恒指衝向兩萬點關口指日可待，股市上向直接有利商廈買賣市場，對寫字樓市場無疑是一個利好消息，促進商業活動更趨頻仍，更會吸引海外及內地企業開設辦公地點，進一步推動寫字樓的買賣及租務活動；而商廈價格已回降至一定水平，有望吸引更多投資者於中短期趁低位入市優質單位，買賣交投量會率先起動。