港實質按息升至3.625厘15年高 [香港經濟日報] 2023-07-28

美國聯儲局再加息0.25厘，本港銀行未「跟足」加幅，僅上調最優惠利率（Prime Rate，P）0.125厘，加幅相較溫和，不過實質供樓利率由3.5厘，上調至3.625厘，創15年新高水平，每500萬元貸款每月多供約351元。

滙豐、中銀 （02388） 、恒生（00011） 、渣打及東亞銀行（00023） 5間主要銀行，昨日先後宣布上調最優惠利率（P），加幅劃一0.125厘，由原本5.75厘至6厘，上調至5.875厘至6.125厘不等，均屬於2008年1月之後新高水平。

同時，美國自去年3月份開始已連續加息11次，累加5.25厘；而本港銀行由去年9月至今，累積加幅5次，合共加息0.875厘。

由於現時一個月拆息（Hibor）持續維持在5厘以上，昨日一個月拆息報5.25厘，單日升12個點子，高出「封頂息」上限，故此大部分業主實際受加P所影響。新造按揭實際利率將會由3.5厘，上升至3.625厘，亦是創2008年1月錄得3.8125厘後、逾15年新高。

若以中小型單位普遍貸款額約500萬元計算，以30年還款期計算，由3.5厘加息至3.625厘後，每月供款由原本22,452元，增加至22,803元，每月供多351元或1.6%，同時加息後壓力測試家庭入息要求由47,316元，升至47,971元，升幅約1.4%；而以較中大價物業的貸款額900萬元計算，每月供款則增加630元至41,045元，而壓力測試入息要求增加1,180元至逾8.6萬元，置業門檻變相提高。

業界：影響短期入市意慾

在加息之後，市民供樓負擔比率亦有所上升，以美聯樓價指數計，全港樓價平均呎價最新報14,781元，購買一個500平方呎的單位（樓價約739萬元）、承造7成按揭、假設還款年期30年、按揭利率（3.375厘），並以私樓家庭每月入息中位數（約4萬元）計算，供樓負擔由加息前約56%，升至加息後的約57%。

不過，須留意的是，由於現時樓價較上一次加息時（今年5月）下跌約1.7%，而家庭收入則上升1%，故此雖然按揭供款增多，但實際供樓負擔比率則較5月份時約61%下跌4個百分點。

綜合普遍地產業界認為，加息或會影響短期市民入市意慾，但隨着加息周期近尾聲，相信對長期樓市影響不大。當中高力香港研究部主管李婉茵認為，資金成本加重，令市場情緒更趨謹慎，預計加息陰霾仍然會於下半年持續，有機會令整體樓價跌幅於下半年擴大。

至於中大經濟系副教授莊太量則較樂觀，他指出，美聯儲局加息將近見頂，下半年在旅客數量持續增加及經濟環境改善之下，預計今年下半年樓價可回升約5%左右。