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港地產市場價跌實力升 [香港經濟日報] 2023-12-08

一個硬幣有兩面,1998年後的樓市低潮,低迷及復甦時段的成交大減,令全港有如做着一個「供樓運動」,供滿樓的物業愈來愈多,由市道景氣借貸過多的窮爸爸,變為供滿樓佔大多數的富爸爸,一場金融災難反而令香港經濟「修成正果」,成為財富實力極強的地方,這正是筆者在2006年提出的《錢罌效應》。


世情如硬幣,市場也如呼吸。近年極端的悲觀反而打造了長遠的財富優勢,香港除了持續保持着愈來愈多供滿樓的財富力量外,近兩年港人正在全民做着一場「定期存款運動」。


9萬億定存可成驚人購買力


在2003年之後香港資金不斷累積,如滾雪球般愈滾愈大。銀行體制內已經有超過16萬億元以上的資金,是1997年的約6倍。近年愈來愈多人做定期存款,是因為在時代風險和世紀悲情下,配合香港聯繫滙率下定期存款利息可高於住宅按揭息口、通脹和GDP增長率。於是定期成為了「有錢人」的最佳選擇,香港貸存比率現在只是約65%,住宅按揭只是約2萬億元,以香港16萬億元的資金來應付當然遊刃有餘,但是世情日益戲劇化,愈來愈多人做定期,導致16萬億元的資金裏面竟超過9萬億元是定期存款。這些是十分驚人的購買力,我們不可以當其不存在,要明白資金的本質是會流動的,始終一日「有錢人」會在不同的市場特性下去做正確決定,將存款變回購買力。


香港存款之多,根據最近Trading Economics網上平台的統計,除盧森堡以外,香港是世界上存款對比GDP比例最大的資金池城市,香港是高達403%,在這幾年災難之下,香港的財富實際上是仍增加不少,除了愈來愈多人供滿樓之外,銀行裏面的充裕資金亦是傲視世界的情況,這是數字上反映出的事實。當然,購買力大量集中在定期存款,令到市場上購買力流動不足,價格因此下跌,價格下跌令到不少商業借貸要補倉,這個是在新常態裏面的陣痛,但這個陣痛並不可以忽略筆者以上所說財富優勢的存在,「價格」會被很多因素所影響,但最重要是很多投資品「價值」是仍然向上,住宅租金連續9個月的上升,這便是重要的啟示。


而近期以現金一筆過付清樓價買樓有明顯增加的趨勢,這亦代表了市場仍然是有錢人所主導和決定,草根人士和年輕人應該掌握眼前的機會考慮是否置業啊。

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