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減辣短期難提振樓價全年估跌5% 高力周若瑜 [香港經濟日報] 2023-12-04

樓市持續吹淡風,市場憧憬政府「減辣」後有望提振樓價及成交量,高力亞洲估價及諮詢服務行政董事周若瑜認為,減辣較有效帶動住宅交投,惟樓價仍受制於息口因素,所以短期內仍缺上升動力。


差估署最新數字顯示,10月私樓售價指數報321.4點,已經連續下挫6個月,周若瑜指,由年中開始,物業售價呈跌勢,她估計全年樓價下跌約5%,因為買家暫時比較採取觀望態度。除非整體經濟環境突然向好,或者息口跌幅很快顯現,否則她預測明年樓價仍會下跌,並初步估計明年全年跌逾5%。


料政府暫未會全面撤辣


若以單位種類劃分,中小型單位的樓價跌幅會較為明顯,因為加息會直接增加業主的供樓負擔,而相關單位較受利息因素影響,相反利息對於豪宅買家的影響較輕微,而以區域劃分,則以新界區的跌勢較顯著。


政府減辣至今超過1個月,她認為措施對於成交量幫助較多,譬如「先免後徵」印花稅機制可協助外來人士買樓,而且減免額外印花稅或縮短印花稅繳交年期亦可幫助完善置業階梯,但樓價始終受制於息口因素,所以措施在短期內未可帶動樓價。


問及政府還有沒有需要全面「撤辣」,她相信政府目前減辣的取態是希望取得平衡,考慮到減辣對樓市有提振作用,而又不會引致一個很好或很壞的變化,加上減辣後,樓市的交投的確有所反彈,故她相信當局暫時未必有一個適當的誘因全面撤辣。不過,若日後樓市再急速下行,屆時政府或會考慮全面撤辣。


新盤量增 或減價谷銷情


另外,據統計數字,今年第3季新盤餘貨量已累積至約2萬伙水平,面對供應壓力增加,她相信,因受制於整體經濟環境或股市,買家比較審慎,所以發展商要吸引買家入市的話,可能仍要使用一些減價策略,以刺激銷情。


至於樓價下跌亦拖累地價表現,今年的地皮普遍以低價成交,並接連出現流標個案,她認為,近期發展商面對的投地壓力很大,因為息口以倍數上升,增加建築成本,加上若地皮的規模較大,與涉及的發展條款較複雜,發展商會更為審慎。同時,踏入今年下半年,發展商對於市況的前景不太清晰,因此估計他們將來投地時普遍採取較審慎的部署。可是,她仍強調,若地皮的條件非常優厚,而發展商能夠「計數」,仍然很有興趣競投。

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