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減辣後樓價未回升 投資海外更吸引? [香港經濟日報] 2024-01-02

施政報告宣布調整樓市「辣招」,但樓價沒有因此見底回升,只是成交略為增多。事實上,減辣暫時效果有限,除多了些受惠「先免後徵」的外來專才出來買樓,投資者仍然傾向靜觀其變,始終目前投資市場有更好選擇。除非政府進一步「減辣」,否則難以改變市場氣氛。


目前市場交投氣氛仍然低迷,其中一個原因是高息。雖然參考政府數據,租金指數反覆上升,但目前按揭利率仍然高於收租回報,遏抑買家入市意慾。另一原因是中國經濟疫後復甦不似預期,使資金鏈變得緊張,企業經營愈來愈艱難,香港經濟自然受影響。


此外,外圍政經環境複雜多變,亦影響香港樓市交投氣氛。最近一年,先有俄烏戰爭,再有以巴衝突,窒礙全球經濟增長。國際貨幣基金組織(IMF)10月預測2023年的全球經濟增長將由2002年的3.5%,減慢至3%。香港作為細小外向型經濟體,難免受到影響。


留意滙率風險 隨時賺價蝕滙


住宅樓價持續受壓,部分投資者有意轉向商用物業,又或海外物業,但要留意的是,目前商用物業市道亦不見得好,如甲級商廈空置率持續高企,而且未來供應仍會增加。至於投資海外物業則要留意稅務問題,部分地區設有資本增值稅,稅制與香港不同。此外,滙率風險也不可忽視,隨時賺價蝕滙。


雖然經濟復甦乏力,加上地緣政治局勢緊張,但香港樓市不宜看得太悲觀,相信現時差不多見底,即樓價進一步大跌機會不大,原因是樓市積壓不少需求有待釋放,許多人仍靜候入市時機,而且美國聯儲局加息周期接近尾聲,即有關利率的不確定性將會消退。


市場普遍認為,美國通脹有望受控,預期聯儲局將於今年下半年減息,加上中國經濟加快復甦,相信香港樓市將轉強,料今年是「先苦後甜」格局。事實上,過去20年,香港樓價反覆上升,近年才難得出現明顯調整,多了些低於銀行估價的二手放盤。若有意買樓自住,目前可說是最好時機,但要買防守力較高的物業,即留意物業的樓層、景觀、位置,物以罕為貴。

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