減息除障礙 工商舖大手買賣看升 [香港經濟日報] 2024-09-23

香港終落實減息，仲量聯行香港資本市場主管陳國章認為，減息後對投資者入市興趣會提高，相信有助交投量回升，價格上則仍要視乎租金表現。

據仲量聯行統計5,000萬元以上工商舖成交，今年第三季工商舖暫僅錄42億元成交，較第二季跌25%，持續淡靜。不過，市場近日終有利好消息，美國聯儲局正式宣布減息半厘，為超過4年來首次減息，而本港銀行亦隨即減息0.25厘。

息口回落 投資者有方向

息口高企持續兩年，陳國章指，本港大額買賣少源於兩大因素，「高息及內地經濟放緩，令市場氣氛欠佳。內地若非有重要措施推出，短期復甦仍較慢，故此息口回落，至少為市場帶來好消息。」他分析，是次美國減息0.5厘，心理及氣氛上會好，「美國目標2026年至有望回落至2.8厘，就算現階段不會令交投熾熱，利息轉向訊號非常重要，投資者開始有方向。」

他指，息口回落將令買家心態轉正面，因過往兩年，高息下投資者追求物業淨回報率達6厘，同時租金向下，令業主要大幅降價才能滿足，「銀行定期存款數字高，反映資金仍充裕，當利息回落便漸有入市動力。」

高息下業主持貨壓力大，他預期若再減息1厘，情況將大不同，「近一年銀主盤湧現，正因持有物業收入未能抵銷利息開支，若息口再跌1厘，斷供情況將明顯降低，價格便開始穩定。」現階段下，他預計投資者會開始入市，同時市場仍要消化平價盤，料第四季大手買賣回升，至約70億水平。

核心區商廈 值得投資

在各範疇上，陳國章稱若按統計，今年分層商廈成交不算很差，反映了用家入市轉積極，並相信價格已跌至極低水平，「怎衡量價錢跌得多與少？如果商廈呎價跌至5,000元，基本上已屬建築價，可說是觸底。」對於目前高空置及供應，地區還是關鍵，「供應量要睇地區，似乎集中於東九龍，核心區中環不算很多供應，故睇好核心區仍是最值得投資。」

商舖及酒店投資上，他指通關後內地旅客消費模式改變，「本港5星酒店尚有商務客入住，3至4星酒店卻因過夜客減少，甚至因交通方便，選擇住深圳酒店，經營酒店漸困難。」正因如此，他透露不少業主放售3至4星酒店，造就財團入市改裝成學生宿舍，「在眾多投資項目上，只有學生宿舍租金穩步向上。」

學生宿舍成投資新焦點，故他指該行亦多加部署，要吸引財團投資同時，亦會安排本地租賃項目營運商合作，令財團安心投放資金。