減息買賣各有憧憬 [香港經濟日報] 2024-08-23

市場減息之聲四起，成為買家偷步入市執平貨的藉口，但減息真的成為疲弱的樓市起死回生靈藥？

美國聯儲局一再指目前美國經濟正接近降息的水平，若有充分數據支持下，9月有望減息；對本地樓市而言，減息的期盼，成為近日樓市交投的原動力，有用家趕緊筍價接貨、有業主封盤反價，更有租樓族預視供樓將會抵過租，偷步入市。

其中，睇樓多時的外區換樓客，一如大部分準買家般，看好美國快將減息，本地樓市有望轉勢，乘現時樓價仍低的時機加快入市，升級換樓，近期睇中荃灣麗城花園的高層山景戶，無獨有偶放盤業主亦一致認為下月美國減息機會極大，決定先封盤不賣；同時間，已放盤幾個月的高層4房業主，好想盡快沽貨套現，即使單位兩年前買入，明知當下市況怎樣賣也會蝕讓亦在所不計，只求有買家出價，一個願賣，一個想換樓下，外區客隨即轉移目標，難得上址內籠有裝修，業主更有8%的議價空間，買家亦火速承接。

顯然買家有備以來，即使最終成交價較之前睇中的單位要多付30萬元，本着減息在望，而且成交的單位亦屬有質素之戶，長遠計，一旦減息周期展開，供樓仍屬划算。至於原本睇好後市而封盤的業主，據悉近日亦重新提高叫價20萬元，以測試市場水溫。

另邊廂，近期租金屢現新高的元朗區，有區內租客決心乘減息周期將至，極速以628萬元購入朗晴居極高層套3房，單位造價較銀行網上估價低4%至11%。參考屋苑同類型套3房，市值租金可達15,000元，但以上址樓價計算，以9成樓按，年期30年，按揭利率約4.125厘計，月供逾28,000元，供樓支出可較租金相差逾1萬元，可見買家對減息甚具信心。

35屋苑上周59成交 創10周高

市場對減息期望甚高，加上同期未有新盤搶客，吸引買家於二手市場執筍盤。以美聯統計的35個屋苑於過去一周錄59宗成交，按周增逾2成外，更創下10周新高。但值得留意是，美國聯儲局即使放風指有減息空間，但亦不會一下子急降；至於本港銀行會否同步立即跟隨調整，更為未知之數。

業內人士更預期，美國一旦啟動減息，本港可能至年底先在息率上作調整，若非大幅度的減息，只減上八分一厘小恩小惠，對業主而言，每月只不過供少幾百，而且當前本港經濟表現仍未返回疫前水平，即使年初全面撤辣，樓市交投量亦不過曇花一現，就連近日亦有發展商將手上的單位轉賣為租，足見對後市仍有待觀望；惟不過一旦息口回落，長遠計，供樓開支可回落，但成為趕入市的理由就因人而異，入市前應要審慎計算。