洪水橋3地捆綁招標 提供3100伙 [香港經濟日報] 2026-03-04

洪水橋片區內3幅住宅地合共提供3,100伙，佔賣地表近半供應。3幅地皮合計總樓面達182萬平方呎，估值最高達63.7億元，並「捆綁」多幅產業用地等，預計只有大型發展商或合組財團競投。

洪水橋片區項目早在去年底已經開始招標，並將在今年7月3日截標，發展局將片區內3幅的私人住宅用地「追加」到賣地表內。

3幅洪水橋用地佔地約5.4萬至14.2萬平方呎，地積比率為6.5倍，可建樓面積介乎35.4萬至92.4萬平方呎，由於採用「片區模式」3幅用地一併出售，整個項目總樓面共182萬平方呎，包括168萬平方呎住宅樓面，以及14萬平方呎非住宅樓面，地皮估值合計41.9億至63.7億元，預計投資額逾百億元。

雙信封制評審 地價僅佔3成

值得注意，除了3幅住宅用地一併出售外，洪水橋片區亦加入產業元素，投標發展商須一併負責其中一幅第44B區的產業用地，涉及約55萬平方呎非住宅樓面，亦須負責另外兩幅產業用地的土地平整，預計一系列額外成本將影響發展商投地出價。市場估計，將會由大型發展商組成財團競投。

另外，洪水橋片區採用雙信封制，地價比重只佔3成，其餘7成屬於非價格建議，包括引進龍頭企業、發展速度、投資規模、就業機會等，普縉總監（估值及諮詢）李雋傑認為，雙信封制提高非價值因素比重，短期內可能壓低純粹以地價取勝的競投策略，而片區模式雖利長遠產業價值提升，但在基建未完全成熟前，地價大致偏向溫和片區模式的大量供應亦帶來風險，預計地價每呎不多於1,000元。

他又指出，洪水橋片區仍在發展初期，交通配套及跨境物流效率尚未完全成熟。發展商需預留更多時間與資金處理土地平整，增加項目週期與財務壓力，令投標策略更保守。