洪水橋完成首宗原址換地 補價17億 恒地新地：支持北都發展 業界稱具指標性 [香港經濟日報] 2025-04-23

恒地 （00012） 及新地 （00016） 合作的洪水橋34B區住宅用地，剛達成區內首宗換地申請協議，補地價金額約16.68億元，可建2,300伙，發展商回應指支持北部都會區發展，而業界認為，補價具指標性。

發展局昨晚公布，洪水橋／厦村新發展區達成區內首宗換地申請協議，為第34B區住宅用地，地皮原先的最終換地期限為2025年3月31日。而地政總署指出，早前因應土地業權人要求，酌情把這原址換地申請的完成期限延長數周至昨日，以便就換地申請達成共識。

地皮擁交通優勢 近洪水橋站

有關項目經扣減業權人於換地附近，要為政府興建的休憩空間所需的2.86億元工程費用後，補地價金額約16.68億元。該幅用地位於田心村對面，地盤面積約17.9萬平方呎，現時規劃為「住宅（甲類）」用途，可建總樓面面積約116.3萬平方呎，以上述補地價金額計算，每平方呎補價約1,435元。而連同工程費計算，總額則為逾19.54億元，每呎約1,681元。

34B區地皮擁交通優勢，距離屯馬綫及港深西部鐵路（洪水橋至前海）的洪水橋站僅約200米，少於5分鐘步程，也比鄰洪水橋「片區開發」試點，該站預計於2030年竣工，而港深西部鐵路亦預計於2035年開通。屆時由洪水橋出發到深圳前海只需約15分鐘。

地政總署正處理區內其他5宗原址換地申請，其中4宗涉及洪水橋市中心的商業用地，因應政府檢視市中心商業用地的用途，在不影響洪水橋整體產業定位的前提下，將提供更多用途彈性，該署已把該4宗原址換地申請的完成期限，由原先的3月31日延遲至今年底。

項目發展商恒地及新地回應指，盡管整體宏觀經濟充滿挑戰，作為扎根香港的企業，恒地和新地仍一如既往支持香港、投資香港，特別是北部都會區，將成為香港整體發展的新動能。而洪水橋是北都的重要引擎，項目旁的北環綫洪水橋站將於2030年落成，再加上規劃中的港深西部鐵路通車，將大大加強香港和深圳前海以至大灣區的連繫，相信項目有助北都和香港提速發展。

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚稱，洪水橋和厦村作為北都的重要發展區域，其補地價對未來發展具有重要的影響性和指標性意義，盡管換地期限已延長至昨日，發展商對該區的興趣依然不減，積極參與換地、補地價及開發工作。這不僅反映了他們對北都發展潛力的信心，也顯示出該區在房地產市場中的吸引力。

呎價1435元 低於北都標準補價

此外，項目補地價金額亦具指標作用，是次每平方呎補地價1,435元，亦低於北都每呎標準補價金額，連同建築費用計算，估計項目每呎發展成本約7,000至7,500元，估計發展商往後賣樓時，每呎售價將介乎9,000至1萬元水平。

立法會議員劉國勳認為，樂見私人市場參與北都發展，但留意到項目每平方呎補地價1,435元，低於北都每呎標準補價金額，反映已訂定的標準補價金額出現時間差距，或令換地磋商時間延長，可適時檢討。另是次完成補地價為住宅用地，而洪水橋厦村為核心商業區，當局宜盡快規劃，並與持份者磋商，以令項目整體規劃更完善，亦可加快項目上馬。