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汪敦敬|2024年我對樓市的十大忠告(下) [香港經濟日報] 2024-01-12

今年是筆者連續第十七年撰寫樓市忠告,本文是2024年樓市忠告的下篇:


(1)樓價下跌,絕不等於解決了樓市問題。樓價跌肯定只會增加經濟的問題,成交減少,並沒有增加到擁有物業的業主數量,所謂樓價下跌只是走了一趟渾水。樓價跌得太多,發展商無利可圖,供應鏈就會停頓,短綫來說,對政府財政收入不利。


長遠來說,供應斷層亦會令價格長遠更容易急升。另一方面,樓價跌的同時建築成本上漲卻沒有停過。於是地價佔建築成本的比重已經愈來愈少。樓價低迷發展商繼續要面對比以前更高的息口,於是發展商入市審慎,「無人起樓」,這怎會是一個正在改善的樓市?


(2)市場應以戰養戰,健康的樓市必然是有暢旺的成交,成交可以創造機會,合適數量的成交亦可以牽制樓價過高及保護樓價穩定。而病態的樓市也必然是成交過旺或者成交不足的,所以房屋政策的責任是讓成交量和轉流率回到適當水平。市場的自我調節機制才產生到正面作用,而不是現在的跌價或者成交稀少。例如:樓市辣招應包容長綫投資而只針對短炒,投資收租其實沒有違反「房住不炒」的信念,買樓收租是長遠投資,而且亦可以增加租樓住房的供應,尤其在香港住宅租金連升10個月,而未來人口會有所增加的結構之下,為何仍要用辣招規限買樓收租呢?


住宅租金續升 回報日益吸引


(3)租金走勢是市場的最重要關鍵,收租是房地產的最可靠價值。住宅租金並不會因為樓價過高或過低而盲目追隨,當下樓價下跌,租金仍然繼續上升,這正正是一個重要啟示!筆者認為住宅租金在2024年會繼續上升,而租金回報率也日益吸引。


(4)市場走勢已不是由市場因素決定,當下是一場世紀金融大戰,但大多數人其實都不知道這場仗是如何去打的,但肯定的是:不同的市場因素都成為了戰場上的武器,包括息口、滙價、資金流、通脹、物價、好淡倉,甚至資訊、價值觀和言論。消費者應量力而為根據自己的需要去獨立思考,市場資訊充滿虛假不應該盲目追隨附和。


(5)香港應重振奮鬥精神,我們必須勇敢指出,香港新一代缺乏競爭力。雖然天份和養分也充足,但社會失去奮鬥精神。西方價值觀念的平衡生活、「hea文化」,在沒有奮鬥下埋怨社會不公平,這正是香港停步被其他地方超越的主因。筆者認為,我們追求縮短工作時間的同時,應提倡在工作時間內更有拼搏精神,並提倡前進有為,我認為政府責無旁貸牽頭推動奮鬥文化!




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