樓市2026 租金淡季不跌的啟示 [香港經濟日報] 2025-12-22

2023年12月租金指數186點，2024年12月192.5點，按年上升3.5%，而今年最新10月數字200.2點，相較去年12月，上升幅度進一步擴大，升幅4%，並暫時出現全年不跌的情況。

附表顯示，2024年全年按月租金走勢，租務相對屬淡季的第1季和第4季，均出現兩個月租金指數回落，而2025年卻罕有地出現全年未有一個月下跌的情況，年初淡季指數未有回落，踏入年底10月，初步統計的數據亦只是橫行，未像去年10月般回落。

內地生租樓潮 最大助燃劑

而過去兩年，暑假期間表現強勁，當中內地生租樓潮肯定是最大助燃劑，近日更出現11月內地生租樓，例如堅尼地城Kennedy 38租賃成交，單位為低層M室，實用面積292平方呎，1房間隔，向西北，放盤約1個月，最新以2.3萬元租出，平均實用呎租78.8元。據了解，新租客為港大內地學生，原本租住學校宿舍，心儀上址位置便利，參觀後感合適即決定承租。業主則於2023年8月以814萬元一手購入單位，持貨2年，是次出租可享約3.4厘租金回報。如果更多學生試住宿舍後遷出，就近租樓，租盤將更搶手。

今年施政報告已預告，本地生以自資身份申請人數按年達雙位數增長，明年非本地生，當然佔比最多是內地生，有機會進一步增長。報告提到非本地生以自費方式留學香港的非資助學額會獲准增加。由2026/27學年起，每所資助專上院校的非本地生自費就學人數上限，由相當於本地學額數目的40%增至50%；資助研究院研究課程的超額收生自資學額上限，亦由100%增至120%。

高才通租客 屬「年中無休」型

當然另一批租盤需求來自新的輸入人才政策，至今已有超過23萬人才來港工作和發展。其中，高才通計劃的申請續簽率達55%，在港主要從事創科、金融等行業，按每月收入計，95%高於香港收入中位數2萬多元，50%更是高出近1倍。這類租客應該屬年中無休型。

有證券商早前提到，投資需求過去在本港樓市買賣中佔據重要地位，而且是推動香港上一輪房地產牛市的關鍵因素，隨住宅物業收益率接近正數，投資需求正在回升，而目前按揭利率為3.25厘，雖低於3.6厘的租金收益率，但仍高於2.5厘的稅後淨租金收益率。該行預期，隨住宅物業收益率回到正數，將刺激投資需求。

差餉物業估價署最新10月數字顯示，A類431平方呎以下單位回報率3.7厘、B類431至752平方呎3.2厘、C類753至1,076平方呎2.8厘、D類1,076至1,721平方呎2.6厘、E類1,722平方呎以上單位為2.3厘。