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樓市10大指標惡化全撤辣防崩圍 [香港經濟日報] 2024-02-26

萬眾期待的新一份財政預算案即將公布。在財案公布前夕,一手市場已「群盤並起」,紛紛伺機在財案後「搶閘」出擊;至於整體二手繼續呈現整固局面,買賣雙方均靜待財案帶來利好經濟及樓市消息,故暫時仍傾向按兵不動。


近期市場要求政府撤辣之聲不絕,主要原因是,自從去年10月底《施政報告》「減辣」措施推出後,我們從樓市「10大指標」,例如樓價、一手交投、二手成交、股市、賣地成績、負資產、貨尾、新供應、全新盤未售出率、按息等,可見樓市表現未見明顯改善,甚至有每況愈下之勢。


事實上,上述「10大指標」自去年10月政府宣布「減辣」後,依然持續惡化,若我們與去年首10月,即樓市未減辣前平均數字作比較,發現期內樓價下跌8%;一手成交量每月下跌1成;反映二手交投的35屋苑成交下跌2成;期內恒指跌約15%;至於住宅官地賣地收入,更是大跌約93%,嚴重影響政府庫房收益。


負資產數字 按季增約2.6倍


負資產數字期內大增約2.6倍;現樓貨尾量上升約13%;未來3至4年住宅新供應上升約3%;全新盤未售出率上升約8個百分點,至於按息上升約0.5個百分點。總括上述10個指標,我們可以知道整體情況愈變愈差,所以目前市場主流建議政府「全撤辣」,絕非無的放矢。


最近政府向中央爭取放寬內地旅客來港旅遊,包括增加「自由行」城市,已獲中央「積極回應」,並同意將陝西省西安及山東省青島,納入「自由行」計劃之內。政府積極出招支撑旅遊業當然是好事,惟振興經濟不能單靠「盛事經濟」及提振旅遊業,須進一步刺激樓股市場,「多管齊下」透過協同效應進一步加快本港經濟復甦。


假如政府順應民意於財案落實「撤辣」,後市明朗,定必有助釋放潛藏的購買力,令市民及新來港的專才等可按各自置業或投資需要買賣物業,而毋須受「辣稅」掣肘,屆時樓市方可「回春」,成交回升,為樓市重現健康的「小陽春」,繼而大大惠及整體經濟表現。


個人預期,現時息口高企,即使政府「全撤辣」亦不會為樓市帶來過度刺激,從而出現急升的情況,只會令不斷滑落的樓價得以喘定。若配合息口回落,經濟向好,全年樓價或有5%以內的回升空間。




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