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樓市重點並不是新供應而是轉流量! [星島日報] 2023-03-07

個人認為取消樓市辣招不可能,樓市辣招不單止是穩定樓市的措施,也是穩定金融的措施,在環球量化貨幣之下,香港不斷流入大量資金,如何令到資金泛濫之下市場仍然低泡沫?香港單是定期存款已經達八萬億港元,任何的消費力解放,也有如釋放儲於千仞之水!一發不容易收拾!


不過縱使如此,政府還是有責任將樓市辣招優化,令其維持到原意初心之外,減少其長期積聚的副作用!樓市辣招雖不可撤,但必須優化!


因為副作用巨大,而且政府政策、市民包括一眾樓市評論員也紛紛忽略其積聚的副作用!我們看轉流率就看到香港樓市的病態!


我吩咐公司統計部做了近二十多年的香港私樓轉流率的比較(註: 私人住宅單位轉流率是以全年二手私樓成交量佔私樓總存量的百分比來計算。)


1997年轉流率的數據評估大概是14.3%,是反映了當時成交過熱!而2010年轉流率是11.1%左右,顯然經過2003年樓市低潮後,成交量開始回復正常,甚至再次走向熾熱,並於當年11月政府開始推出樓市辣招!


於是,過去10年平均的樓市轉流率只是3.6%,樓市辣招可以說是成功將成交量放在低活動水平!去到經歷三年疫情後的2022年,我們的轉流率更低至2.8%,再創新低!


過低的轉流率有很多副作用,更扭曲了人們對房屋政策的邏輯,首先我們會發覺放盤量大減,「林鄭plan」未出之前的放盤量只是等同2010年推出樓市辣招時的四成(以屯門二手樓盤放盤量為例),放盤量減少,成交量也減少,於是市場由本來是由大量成交去印證,變為由愈來愈少的成交去確認,當成交少的時間,會由社會上財富金字塔頂的人去成為買家,這樣資產價格就自然與普羅大眾脫節。


一手樓也日益成為主導,連政府的政策也忘記了轉流率,而思維都是想用一手樓去滿足整個市場,在社會上的財富流動,大財團享受到的於是較多,其他人只是紙上富貴,財富正不平等地分配。


公道地說,政府亦不是完全沒有做事的,「林鄭plan」甚至「波叔plan」都是去修補以上的錯處的,但顯然還未足夠,我認為政府是有責任令市場的需求盡量往二手市場並得到充足的供應的,也鼓勵更充足的二手放盤,因為有充足的二手放盤,才會有更合理價格出現,而一些二手沒有市場供應的板塊,政府應該用優惠政策鼓勵發展商去興建多一點!現實中是比我以上所說的更加嚴重的,以2009年至今為例,我們見到「A類」細單位(實用面積少於431呎)落成量佔的比率由2009至2010年的5%去到2022的47%(根據差估署),顯然我們的樓市正是進一步扭曲去發展的,我強調:處理樓市的重點並不是新的供應而是轉流量!

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