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樓市若轉走下坡恐削防守力 [香港經濟日報] 2023-06-06

隨着本港通關,以及疫情消退,樓價由今年起持續反彈,但由於本港銀行於上月加息,而且整體經濟仍屬復甦階段,引致近期二手交投走勢疲弱,直接衝擊銀行按揭業務。倘政府進一步放寬物業按揭成數,包括把首置客最高按揭成數增至九成半、放寬高成數按揭的樓價上限,以及樓花盤亦可借高成數樓按等,雖有助推動買家入市步伐,同時或為市場迎來新一波風險。


在現時「茂波Plan」下,首置客購入1,000萬元或以下的現樓物業,可承造九成按揭,假如政府把最高按揭成數推至九成半,買家首期支出確實大減,但也削弱面對逆市時的防守力,樓價下跌逾5%時,在技術上已淪為負資產,若樓市急走下坡,業主將面臨資不抵債的慘況,就算成功沽貨,也要抬錢向銀行償還借款,嚴重影響實體經濟。


息口高企 供樓負擔續增


至於放寬高成數按揭的樓價上限,有助吸納手頭資金不足,卻有意購入較貴重物業的買家,但必須留意,由於本身物業價格及借貸率高,每月供款額亦較高昂,若遇上加息周期,不單止供樓支出持續增長,一旦本身財務狀況有變,就更難負擔大額供款,最終令單位淪為銀主盤。


另一方面,樓花物業若與現樓睇齊,同樣可承造高成數按揭,在買家資金調備上,確實增添彈性,但有利亦有弊,目前樓花物業不可「摸貨」(即確認人(confirmor)持有的單位,是一位買家在與原業主簽署正式買賣合約後,但在指定成交日期前,以高出或低於其購入價,將其原先與業主簽署之買賣合約權益轉讓給另一位買家,從中達到圖利目的。),就算出現跌價潮,也不能輕言斬纜,必須待物業落成後才可沽售,若入伙後跌幅擴大,將引致大量劈價盤出現,直接拖累後市走勢及信心。


故有關當局在放寬物業按揭成數時,得要全盤周詳考慮,以免在逆市時造成更大風險或危機。


財政司司長陳茂波昨指出,考慮為首次置業市民再放寬按揭成數比例。業界人士普遍認為,措施目的為協助更多市民上車,而非「救市」,惟料對樓市刺激有限,並建議政府宜從「減辣」着手,助市場成交回復至正常健康水平。


首置客實力有限 難刺激交投


對於政府現階段只考慮為首置人士調整按揭成數,多個地產界別人士相信,政府是為確保及協助有需要的市民上車,滿足置業需求,尤其一些首期有限、但有意購買較大單位的買家,再放寬按揭成數比例,將可增加其入市動力。


意見直言,再放寬按揭成數比例,可減低首次置業者首期所需資金,對樓市有正面作用並刺激一定入市需求,但擔心有措施局限於幫助部分高收入人士。


有學者也認為,政府針對首置人士放寬按揭成數的原意,與中央堅持「房住不炒」的政策一致,保障用家需要,而非投資者,但礙於首置客實力相對有限,即使放寬按揭成數,料對樓市交投刺激不大。反觀,樓市購買力集中一批已有樓人士,若調整該類人士購買第二個物業需繳付的辣招稅,更有助改善換樓鏈。


另外,有市場人士對政府再度放寬首置按揭成數的成效存疑,因現行按揭計劃已足夠照顧首次置業人士,同時再放寬首置按揭成數的成效仍要取決經濟表現,當前經濟處復甦初期,較脆弱,相信政府目的更傾向是向市場釋出,政府一直有密切留意市場發展,及會協助市民置業的信息。


對於解決近月樓市低迷,業界意見相信,政府再放寬首置按揭成數的成效不及撤「樓市辣稅」,後者可直接提振市場氣氛。


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