本港樓市於年初曾因為「通關」而一度「額量齊升」,但是踏入次季後反彈力度減弱,樓價近期更持續回軟,縱觀今年首7個月本港樓市的表現,無論新盤及二手的成交金額及宗數皆遜於預期,固然比不上2021年的大旺市,甚至遜於2020年疫情期間,僅略優於去年同期樓市「冰封」時,實屬始料不及,反映加息及經濟復甦緩慢等因素的壓力下,樓市欠缺持續上升的動力。
誠然,近期樓市是利淡因素主導,不過筆者相信,低迷僅是暫時,待累積的購買力受利好因素刺激而釋出,樓市即迎來新一波升浪。而「轉角」或於第四季出現。有此樂觀預期的原因有很多,其一是屆時美國加息期或已宣布結束。美國最新公布7月CPI按年升3.2%,升幅少於預期,反映通脹數據基本上在於預期之內,雖然距離減息遙遙無期,但是已令持續加息的壓力稍減。
睇好第四季樓市的更重要原因是,中央政府已表明各地區須鬆綁樓市,以助提速經濟增長,住建部亦提出進一步放寬限購措施。北京、深圳、廣州三大城市已表態支持優化房策,將結合當地實際情況盡快推出有關政策。在正常的情況之下,香港特區政府亦應該從速緊跟中央路綫,配合國策提出有效的振興樓市措施。最快相信可於10月的《施政報告》中提出相關措施,為本港樓市注入一枝強心針。
7月新盤溢價 跌至-6.7%
事實上,新盤市場已經火熱起來,油塘「平爆」新盤以近4萬張入票成為「歷史票王」,隨時引爆後市,或有數以萬計向隅客回流其他新盤及二手屋苑,成樓市帶來新的購買力。筆者尤其看好新盤市場,皆因「價低量足」。新盤價於去年第三季已出現「折讓」,至今年第二季平均折讓幅度介乎-1.2%至-2.9%;然而隨着新盤「折讓價」擴大,今年7月新盤溢價更跌至-6.7%。再加上近期市區新盤以震撼價吸客,料第三季新盤溢價更有機會擴大至-10%,屆時新盤折讓價將創有紀錄來來季度最高,令購買力持續傾斜向一手,下半年的新盤成交量極有機會高於上半年,而全年的新盤成交可望達至1.4萬宗或以上的水平。
基於以上原因,筆者認為下半年樓價走勢將呈「先低後高」。2023年迄今升幅已經收窄至3.8%,在新盤「平爆」攻勢下,相信未來一兩個月,仍有機會下跌,然後於第四季觸底反彈。即使最保守估計,樓價全年仍將有約5%升幅,如真的有合適的政策扶持,樓價升幅或有望升至約10%,即第四季樓價或升約3%至8%,視乎房策及息口走勢而浮動。
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