樓市減辣威力待發 [香港經濟日報] 2023-11-21

政府「減辣」後，本港樓市表現尚待觀察。市區重建局位於九龍城盛德街/馬頭涌道發展項目日前截標，由於今次的重建項目位於市區，而且鄰近港鐵宋皇臺站，周邊的生活及交通配套成熟，其發展潛力被看高一綫，因此對發展商來說有一定的吸引力。而事實上，今次的項目最少接獲6份標書，當中包括新地、新世界、會德豐、嘉華、信置等亦有入標。獲多間發展商垂青，符合市場預期，冀帶動市場氣氛。

是次九龍城盛德街/馬頭涌道發展項目地皮面積約46,103平方呎，估計可建樓面面積為414,920平方呎，以每呎樓面地價約6,300元計算，地皮估值約26.14億元，可提供約640伙住宅單位。不過隨着高息環境持續，外圍經濟不明朗等因素，或許會令發展商的出價偏向保守，不排除項目有流標的風險。

外圍經濟不明朗 發展商出價保守

而事實上，今年內本港已錄得6宗地皮流標個案，當中包括最近位於東涌的政府官地及港鐵旗下的東涌東站第一期物業發展項目。不過，以上兩個項目流標亦不難理解。

首先，位於東涌市地段第55號的政府官地，因發展商出價未達低價，故拒絕批出，導致流標收場。雖然流標地皮臨海、發展規模適中，而且鄰近港珠澳大橋，坐擁大灣區的發展優勢，惟項目離港鐵站較遠，加上鄰近周邊的項目仍未發展，亦缺乏配套設施，意味着中標的發展商要在區內「開荒」，因而令發展商缺乏興趣。

而另一幅同樣位於東涌，港鐵東涌東站第一期物業發展項目，是次更錄得零標書，為2013年2月港鐵站天水圍天榮站物業發展項目零入標後，逾10年來再有港鐵項目因未能吸引發展商入標而流標。

綜合多個的土地供應來源，今年已錄得6個地皮流標，涉及超過7,000伙單位。事實上，本港新盤貨尾持續積壓，發展商對地皮要求減少，再加上本港及外圍經濟不穩定，令本港投地氣氛減弱。然而，隨着政府先為本港樓市減辣，再推出多項吸引人才來港的政策，相信《施政》效應有望逐步浮現，而本港的住屋需求將慢慢回升，倘若政府能推出具吸引力的地皮，如市區重建項目，預計能夠有效吸引發展商競投，助本港投地市場恢復熱度。

至目前為止，今年新盤銷售已超越9,000伙，雖達至去年全年的總數，相信今年新盤總銷售會較去年增加一至兩成，預計全年總銷量只達10,000至11,000宗的水平，有關的銷量仍然是近年來的低位。

但總括而言，因應來年整體經濟轉活，相信可重新吸引買家，甚至外地專才入市，市場明白本地買家向來信奉「寧買當頭起」，屆時本地潛在購買力也會重投市場。對於明年樓價走勢，由現時直至明年上半年，樓價仍維持平穩，估計踏入明年隨着整體成交增加，買家願意追價入市，買家爭入市下，相信來年整體經濟可以低位回升，再者現階段買家可考慮趁低位入市。