近日傳媒廣泛報道銀行收緊按揭對營商及買家的影響,成為傳媒焦點,社會普遍關注。樓價至今平均累積下跌約26%,跌穿撤辣之前的低位。舉例來說,我跟10位做生意的朋友傾談,10個都看淡後市。
不過,我有相反的看法。從事地產行業34年,我最深刻的下跌市就是1997年金融風暴及2003年沙士。在這兩次重大跌市反彈之前,正是當所有人都看得最悲觀的時候,也是樓價跌至最尾聲的信號出現。
近月見到超級豪宅過億的買賣市場逐漸活躍,富豪們趁低位陸續入市優質豪宅,入伙一段時間的現樓複式特色單位也受到買家追捧。這兩個信號值得大家留意,因為超級富豪往往能夠掌握市場經濟的前沿,觸覺敏銳,生意及朋友遍布各國,對經濟走勢有深刻的理解。他們近日入市,正是樓價接近見底的信號之一。
料樓價即將見底
香港租金升幅與樓價背道而馳。過去兩年租金升幅驚人,導致「供等於租」情況出現。再加上按揭保險貸款使得1000萬以下的樓價可作最高九成按揭,現時細價樓的回報率高達四厘。在這兩大因素的影響下,加上美國預期在第4季開始減息,若香港在明年第1季隨後跟隨,住宅樓價最快在2025年首季見底回穩。
我看好500萬以下樓價的首置盤,以及過億的超級豪宅。細價樓由於接近「供等於租」,在租金仍有上升趨勢及利息掉頭回落的情況下,相信租轉買個案及買樓收租的投資者會增加。
至於超級豪宅方面,香港有120多萬私人住宅,只有約19000多伙屬於別墅(不計村屋),佔整體1.5%。加上近年超級豪宅的落成數量較低。在經濟反彈及金融市場復甦後,撤辣令非香港人買樓享有同樣印花稅優惠,香港作為國際金融都市必定會吸引全球資金追捧超級豪宅。
縱然目前目前市況低迷,但我對樓市未來的看法卻有所不同。若在地緣政治回穩和息口掉頭回落的情況下,我相信樓價將見底,樓市寒流將回暖。
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