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樓價處在哪一水平? [香港經濟日報] 2023-05-30

差餉物業估署剛公布最新樓價指數,為連升4個月,4月份最新報354.2點,較上月352.3點按月升0.5%,惟升幅收窄。若與去年12月樓價指數334.7點比較,今年首4個月則累升約5.8%。究竟樓價現時處在哪一水平?升幅又如何收窄?


附表顯示,差估署的樓價指數低位是2022年12月出現,然後連升4個月,但按月升幅出現變化,1月是1.1%、2月是2.4%、3月升1.6%,連續3個月的上升幅度都超過1%,但到4月升幅只有0.5%,明顯收窄。


至於以354.2點計算,與歷史高位2021年9月398.1點比較,樓價仍有11%的差幅,翻查過去數年紀錄,樓價現階段大概在2017年12月352.7點至2018年1月358.4點之間的水平徘徊,意味2018至2021年間高點入市的買家,今時出售單位仍錄得一定程度的虧損。


聽濤雅苑3房 3年蝕51萬


為了避免被徵收1成或以上額外印花稅(SSD)稅款,如非急需套現,買家都會在買入單位持有3年或以上才考慮轉讓。去年不少2019年買入的單位期滿3年可以轉售而出現蝕讓,踏入今年第二季,輪到2020年第二季入市的單位可以免SSD出售,2020年樓價低點是373.4點,最新今年4月價是354.2點,價位差幅超過5%。換言之,稅期滿3年仍有一定蝕幅。


近日馬鞍山聽濤雅苑本月暫錄6宗成交,包括2座低層H室,建築面積944平方呎,實用面積760平方呎,3房間隔,開價950萬元,其後減價10萬元,以940萬元易手,建築呎價9,958元,實用呎價12,368元。買家為用家,原業主於2020年以991萬元購入單位,持貨3年,帳面蝕讓51萬元離場,單位期內貶值5.1%,剛好與指數表現相同。


二手成交弱 5月樓價料橫行


綜合業界意見,5月二手成交量轉弱,估計樓價偏向橫行局面。利嘉閣報告指出,展望5月份,月初美國再次加息,而本港普遍銀行亦跟隨加息八分之一厘,對樓市帶來一定心理影響;而且一手新盤攻勢不斷,開價吸引,持續搶佔二手市場客源;惟業主普遍看好後市,減價情況不多,故料5月樓價指數料持續在低位橫行整固,料全月將表現平穩或微升0.2%左右。另一數據亦值得留意,該行統計4月全港50個指標屋苑的加權平均實用呎價報14,022元,較3月份的14,087元回落0.5%,結束今年以來的3連升,一定程度反映主要屋苑價位回落。


中原地產報告則提到,股市亦由數月前2萬多點回落至近日18000點左右,對入市信心構成一定影響,5月份一手市場至今暫錄約1,100宗成交,料全月錄約1,200宗,對比上月錄約1,050宗輕微上升,不過仍屬低位徘徊,二手成交方面則較上月回落約3成。近日樓市踏入整固期,料樓價升勢放緩。

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