樓價未返升軌10大屋苑估價7個跌 [香港經濟日報] 2025-06-10

近月住宅交投量回暖，惟樓價仍未重回升軌，10大屋苑估價呈「跌多升少」格局，7屋苑跌0.9至3.7%，將軍澳新都城更連跌3個月。分析指，港元拆息低企，帶動交投，惟買家以「買平貨」為主，料估價會微升。

本報追蹤10大屋苑部分單位網上估價走勢，繼5月有多達6個屋苑單位，分別遭中銀香港 （02388） 或滙豐銀行調低估價後，本月更增至7個屋苑單位錄估價下跌，跌幅由0.9至3.7%，相信與早前中美貿易戰升溫，以及目前銀行網上估價與現實市況存在一定滯後有關。

麗港城黃埔映灣園 力保不失

上述統計的10個單位中，本月只有藍田麗港城、紅磡黃埔花園及東涌映灣園單位能夠力保不失，未有被上述兩間銀行調低估價。反觀，多達7個屋苑單位估價繼續向下，以鴨脷洲海怡半島29座中層E室跌幅最深，實用面積687平方呎，3房，最新獲滙豐估價828萬元，相比5月錄860萬元，調低3.7%。

另外，2個上車屋苑包括天水圍嘉湖山莊及將軍澳新都城，估價跌幅同樣明顯，其中，嘉湖山莊麗湖居6座中層C室3房，實用面積546平方呎，中銀目前對該單位估價為422萬元，按月下滑3%。

至於將軍澳新都城1期4座中層F室，實用面積701平方呎，滙豐上月對單位估價為776萬元，惟本月已降至763萬元，按月跌1.7%外，更已連跌3個月。

事實上，據中原地產資料，將軍澳新都城5月成交按月升11.1%，達10宗，平均實用呎價由4月的12,655元微升至5月的12,851元，料與新盤銷情報捷、大批向隅客回流二手市場尋寶有關，加上港銀拆息持續向下，租金卻不斷上升，促使買家加快入市。

中原按揭董事總經理王美鳳表示，受惠於中美貿易停戰90天、港元拆息續跌，以及焦點大型新盤銷情報捷，增加買家入市信心。5月份整體住宅成交量升5成，其中一手成交量升7成，二手則升2成，料7月網上估價升跌比例會轉趨平均。她認為，隨資金流入，港元貸存比率見15年低位，銀行貸款積極性加大，故推出的新按揭現金回贈比例有所增加，普遍見0.2至1%，料未來回贈比例有望逐步增加。

業界料「量升價軟」 買家吼平貨

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明則認為，雖然近月豪宅項目交投表現理想，但未必與整體市況同步，普遍買家以買平貨為主，部分業主為促成交易而削價，整體成交價走勢偏軟，拖累樓價上升乏力。加上中美貿易戰走勢難料，市場存有波動性，料樓市維持「量升價軟」情況，樓價待明年初有望重拾升勢。

至於近期1個月港元拆息曾一度跌穿1厘，兩位專家均認為，隨港股半年結臨近、市場減持美元資產、美聯儲局有望再減息等，相信港元拆息將保持低位。惟提醒，業主應慎選設封頂息率的H按計劃；另在申請按揭時，銀行仍會以封頂息率來計算申請人的供款與入息比率，故需預留資金應付供款。