樓價恐續調整超級豪宅市場看俏 [香港經濟日報] 2024-08-19

上半年樓市跌勢未止，第一太平戴維斯大中華區行政總裁李偉文認為，利息高加上經濟一般，業主急售、銀主盤等個案上升，下半年樓價尚有調整空間，當中超級豪宅可遇不可求，仍會吸引買家承接。

樓價去年進行調整，踏入2024年，即使政府撤辣，樓價跌勢未止，而商用物業近期租售價跌幅甚巨大。李偉文分析，資深投資者及業主開始出現財困，導致要大幅降價急售物業，「大約十年前，低息環境下銀行批了貸款，讓投資者進取入市買樓、投資債券等，而債市兩年多前開始爆煲。」即使內房債等出現問題，投資者因處低息環境，尚未面對嚴重困難，「直至去年尾，H按息長期處5厘以上，供樓非常吃力。同時間持有商廈、舖位租金下跌，兩面夾擊下現金流不足，物業估價亦下挫，銀行開始對個別投資者追討貸款，令業主不得不大幅降價賣樓。」

優質物業吸引 可遇不可求

對於下半年樓市前景，李偉文指若美國減息，或會令市況稍穩定，但他認為減息效應未必很快出現，「其實經濟差才會減息，中國經濟暫未復甦，香港經濟亦漸轉差，對市況仍是不利。」他分析，是次樓市面對調整不遜於97年，「今次可能連富豪級的業主亦面對困難，樓市的調整深度及闊度可比97年。」他預計，因尚有不少業主大幅降價急售，甚至物業淪銀主盤，日後放盤價格仍向下，因此預計樓價調整未完。

話雖如此，上半年樓市仍出現數宗大額買賣，包括本地老牌何氏家族持有的山頂種植道46號豪宅項目，以11億元售出，買家為本地商人楊建文。涉及的4幢洋房，面積介乎4,060至4,432平方呎，採4房4套間隔，每戶均設有花園、私人泳池及車位等。以總實用面積16,986平方呎計，平均呎價約64,759元。

李偉文指，上述的超級豪宅單位，呎價已從高峰期下跌4至5成，即吸引買家承接。他分析，下半年樓價尚有空間下跌，但優質物業仍有吸引力，「超級豪宅可遇不可求，日後樓價不排除會再跌，現階段遇上業主放盤，對很多買家來說是難得機會，因此仍有興趣承接。」

商廈供應過剩 前景不樂觀

非住宅市場上，他對寫字樓前景不樂觀，因面對供應過剩情況，「整體空置量達1,700萬平方呎，當中環甲廈價格續跌，其他區亦會向下。寫字樓是眾多範疇上，面對最大壓力。中國經濟始終需時復元，大手購寫字樓個案欠奉。」

內地客來港消費減少，而港人本地消費亦疲弱，「利息上升，港人家庭供樓開支增加，故只能降開支，轉而北上尋找較便宜的消費，加上基建愈來愈成熟，可以駕車北上，對本地消費衝擊頗大。」李偉文認為，舖價唯一較可取之處，是租售價在疫情前已大幅回調，再加上疫情期間調整，「舖價保守估計較高峰期跌7成，現在離底不遠。」