樓價保持穩升要幾多成交量？ [香港經濟日報] 2025-12-04

任何商品、產品價格，都要有實際成交量，二手樓價已持續多個月回升，到底有多少成交量支持？根據統計，每月3,500宗是基本。

先看看11月情況，根據中原地產統計，11月份整體住宅樓宇買賣登記錄5,588宗及517億元，較10月的5,714宗及511億元，分別下跌2.2%及上升1.2%。

特別留意二手私人住宅部分，11月份錄3,568宗及282億元。中原地產認為，息口下調利好樓市，買家的入市意慾提升，二手成交增多，宗數連續8個月企穩3,000宗以上，是2021年12月後近4年（47個月）以來再現。

唐榮把數據與官方差餉物業估價署編製的私樓樓價指數比照，樓價方面，最新10月份報294.3點，低點是今年3月，指數284.9點，然後樓價自今年4月起持續上升（只有一個月橫行），最新價位較低位回升約3.3%。其實從二手成交量亦見反映。

二手月均逾3500成交 可視不俗

附表是今年一、二手住宅成交量，如果自樓價回升的月份起計算，今年1、2月二手成交低於3,000宗，屬於淡市成交量，樓價起步上升前的3月，二手成交量突破3,000宗，如果以4至11月，共8個月的二手成交量平均值計算，每月二手成交量約需要有3,700宗支撑樓價平穩向上。而這8個月中，只有一個月低於3,500宗。所以，觀察樓價穩不穩，二手成交量在3,500宗或以上，可以視為一個二手樓市表現不俗的交易宗數水平。

至於首11個月二手成交暫錄35,890宗及2,618億元，已超越2024年全年的33,792宗及2,423億元，高出6.2%及8%。預測全年二手成交約39,000宗，將按年上升一成半，創2021年51,928宗後的4年新高。

至於一手，即涉及發展商部署，當然，較多新盤開售及售出，反映整體市況理想，11月份一手錄1,812宗及228億元，發展商積極推售新盤及餘貨，銷情理想，帶動一手交投連續9個月超過1,500宗，是2004年3月後逾21年（260個月）以來首見。

3至11月 一手成交月均1900宗

如果根據附表，發展商積極賣樓的月份計算，亦即今年3至11月，平均每月一手成交高達1,900宗，其中有4個月超過上述水平。中原地產統計，首11個月一手成交暫錄18,793宗及2,049億元，宗數較2024年全年16,869宗高出11.4%，金額則已達2024年全年2,085億元的98.3%。預測全年一手成交約20,000宗，將按年上升近兩成，創2019年20,685宗後的6年新高。