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樂建居冀藉發展商激活農地建屋分析 [香港經濟日報] 2023-06-20

政府希望借助樂建居,釋出發展商手上逾千公頃農地,並以三分一補地價作為誘因,惟政府近年推出的3項公私營合作計劃,如土地共享先導計劃,仍有待發展商提高積極性。分析認為,樂建居仍面對項目市場定位、規劃關卡及補地價3大挑戰。


樂建居的土地來源除了由政府招標官地外,亦鼓勵私人發展商提供農地,房屋局局長何永賢日前亦明言,希望計劃能夠激活發展商手上逾千公頃農地儲備。


發展商擁有 逾千公頃農地儲備


事實上,政府在過去幾年先後推出「傳統新市鎮模式」、「土地共享先導計劃」,以及最新的樂建居3項公私營合作模式,目前合共約釋放3.5萬伙的公私營房屋供應,最主要來自土地共享,6宗申請涉及約2.6萬伙,其中3宗申請獲原則性支持,涉2.16萬伙。


不過,須留意是即使以接獲的6宗申請計算,所佔的土地面積亦只有約40公頃,跟政府定下的150公頃申請上限,只佔約27%,反映市場反應不算踴躍。立法會議員林筱魯認為,過去土地共享等公私營合作計劃未能算成功,原因是政府需要平衡公共利益,導致方案設計上「計得好盡」,同時令計劃商業誘因降低。


據綜合市場分析,項目市場定位、規劃關卡及補地價問題,將會是未來樂建居3大挑戰。市場定位方面,林筱魯認為,樂建居「65折」的定價較預期低,未必有足夠空間讓發展商設計交樓規格較高的單位,做不到跟居屋有差異的市場定位,兩者存在競爭。


另外,規劃關卡方面,發展商在新界的農地不少都缺乏足夠交通、水電基建配套,本身要通過不同規劃程序已經困難重重。高力國際亞洲估價及諮詢服務常務董事劉振江稱,政府公布了樂建居的框架,但執行機制仍未清晰,「政府可以怎樣幫發展商(在城規會)闖關?土地共享尚有一個專門辦事處,樂建居會有甚麼機制配合?」


業界不認同 補1/3地價屬優惠


至於最後一個關鍵問題則是補地價,現時政府要求發展商補三分一地價,以興建市價65折的樂建居,劉振江認為,當樓價折讓3成多,地價有一半以上折讓屬於正常情況,不認為三分一地價屬於「優惠」地價。他估計,位置較偏遠的地皮本身地價較低,所獲得三分二的地價扣減未必足夠抵銷樓價折讓,認為在現機制下只有個別位置較好的地皮才有利可圖。


事實上,補地價屬於房屋關鍵因素,以古洞北/粉嶺北正進行的第二期換地為例,雖然有7個項目進入進一步處理程序,涉9,000伙,但由於政府推出標準金額補地價,被發展商認為定價太高,導致至今仍未有成功換地。而政府已經將換地期限延至今年底,並研究降低補地價金額。


不過,樂建居剛剛才推出,亦有恒地(00012) 、新地(00016) 、會德豐等,表示願意研究參與,而擁有逾1,600萬平方呎農地的新世界(00017) ,更成立房屋社企推展元朗十八鄉「私人版居屋」,涉及300伙。故此,樂建居對推動公私營合作的成效仍有待觀望。


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