近期，前特首梁振英與中原集團創辦人施永青就「住宅供應量」的定義展開激烈辯論，核心在於「落成量」是否等同「實際供應量」。
香港住宅供應長期滯後於需求，成為推高樓價的結構性因素。2003至2012年間私樓年均落成量僅1.5萬個，低於1997年前的2.5萬個。雖《長遠房屋策略》目標10年供應47萬伙（私樓佔40%），但土地開發爭議如填海延誤，導致執行困難，至2021年私樓年均落成量僅微升至1.88萬個；公屋輪候時間長達5.3年，迫使低收入家庭轉向劏房（2021年達10.8萬戶），間接推高私樓租金與需求。
事實上需求端的增長不僅源於人口總量，更受結構性因素驅動。香港人口持續增加，單程證移民、回流港人及「高才通」等人才計劃引入的內地專業人士，推高住房需求；同時，單人住戶比例上升（2022年佔比顯著），進一步擴大單位需求。另外，香港人均居住面積中位數僅16平方米，遠低於亞洲主要城市（如新加坡35平方米）；狹窄環境迫使家庭在經濟改善後追求更大空間，形成持續的「升級需求」。
降息周期持續 刺激需求
2021年樓價見頂了，市場進入調整期，未來五年的供應及需求變化如何？政府聲稱未來3至4年供應量達10.7萬個單位（年均約2.7萬伙），但施永青質疑此數據包含貨尾與未落成樓花，實際有效供應可能低於預期。筆者估計頭三年實際每年約有2.5萬個單位，後兩年則減少至每年1.5萬個，平均每年約2.1萬個單位。
至於需求端則受香港及國內經濟放緩影響，可能會削弱購買力；而美聯儲減息周期若持續，將降低供樓成本，刺激需求。另外，內地人才計劃如「高才通」，預計在2至3年後會轉化為購房需求；如果政策放寬，令資金更易轉至香港置業，就會刺激大量需求，當中存在變數仍有很多。
「梁施之爭」表面是統計口徑之辯，實質反映香港樓市深層矛盾供應長期滯後，情況雖然稍有改善，但供應仍存在很大的缺口。樓市在未來五年，大跌的機會微乎其微，只要需求端一旦改善及信心恢復，樓價又會再展升浪。
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