柏蔚森折實均呎1.7萬 啟德8年新低 [明報] 2024-07-05

樓花長約13 個月、新世界（ 0017）及遠展（0035）合作的啟德跑道區柏蔚森I 昨日開價，成為下半年一手市場首個開價新盤，首推60伙、折實均呎17,188 元，不但是全個跑道區折實均呎最平全新盤，亦是8 年來啟德新盤首推折實均呎最低；首批新盤所有單位折實價均低於990萬元，其中234方呎1 房折實386.4 萬元入場，成為全區新盤歷年首批最平入場單位。新世界發展營業及市務（特別項目）總經理何家欣表示，項目明日對外開放設於九龍灣金利豐國際中心的示範單位，並於同日收票。

柏蔚森I首批折實均呎17,188元，較毗鄰另一新盤、嘉華國際（0173）牽頭的啟德海灣去年10 月首推折實均呎19,798 元低約13% 。值得留意，是次折實均呎亦是自中海外（0688）2016 年以折實均呎1.44 萬元首推旗下啟德1號後，同區8年新低。遠展地產總裁方文昌形容，柏蔚森I 首張價單屬「開森放暑價」。

234呎1房386萬入場區內新低

首批60 伙折實價386.4 萬至987.2 萬元，折實呎價16,008 至19,690元。當中有3伙折實價低於400 萬元，全部位於第6 座2樓的1房連30方呎平台特色戶，入場單位為6 座2 樓J 室，實用234方呎1房間隔，折實價386.4萬元、呎價16,513 元，料見全啟德新低，打破同區2017 年開售、保利置業旗下龍譽實用228方呎開放式戶，折實價388.8萬元。

提供2年租金回報保證3.5厘

項目提供兩項付款方法，其中150 天現金付款計劃可享最高折扣率18% ，較建築期付款折扣率高3.5 個百分點。發展商更為柏蔚森I 投資客買家提供「匠心租務安排」計劃，適用於任何付款方法，買家簽署臨約時候需放棄2%的自置優惠折扣，並付清單位樓價，才可享上述優惠。由發展商提供指定租客，與買家簽署兩年「死約」，單位年度租金定為樓價的3.5% ，租客每半年預繳租金。買家可於租期開始前或租賃期內終止租約，但須向租客支付2 萬元行政費用，租客亦要按終止租約時間，支付0.5%至2%款項予買家，距離租約完結越近，相關款項越少。

以項目第5 座2 樓F 室為例（見表），發展商提供租務安排下，兩年內租務回報保證有3.5 厘，單位月租鎖定約1.9 萬元、呎租約48元，反觀買家亦可選擇自行放租單位，樓價則多2%折扣，租金和呎租或相對便宜，租務回報可能略低，但買家自主性相對大。不過，啟德未來將有不少新供應，新盤所在地段的交通民生配套一直受關注，屆時是否「值租」亦是買家需考慮。