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林奮強:今年薪金上升撐樓價漲一成【明報】2023.02.02

隨着本港與內地免檢疫通關,過去數星期樓市有回暖迹象,香港黃金五十創辦人林奮強認為,本港經濟最大客戶來自內地,是次恢復與內地通關屬重大利好,料打工仔今年加薪理想,可帶動樓價上升5%至10%。另外,他強調,本港擁有背靠祖國、聯通國際及「一國兩制」獨特優勢,在當前國家防疫政策放寬的機遇下,全球對本港作為「超級聯繫人」需求殷切,故他十分支持政府「搶企業、搶人才」,並且在各方面大幅擴容,同時抓緊供求兩邊、「做大個餅」,料可構築繁榮關愛、全球羨慕的國際大都會。


林奮強在2002年任職瑞銀時曾非常看好本港樓市,他當時亦開始買入多個住宅,牢牢把握其後10多年樓市的升浪,不單是最佳地產分析員,亦把分析轉化為個人行動賺到可觀回報。在記者看來,本港2022年與2002年有不少相似之處,例如均曾出現經濟衰退、樓價及股市下跌,故很關心目前是否便類似2003年,跟着幾年迎來經濟繁榮、股樓齊升的美好光景?不過,美國現仍處於加息周期,聯邦基金利率料會加至5厘,美息去年起帶領港息緩慢向上,與20年前的零息環境並不相同。


本港薪金升幅與樓價變幅關連度高


記者周一(1月30日)趁林奮強在饒宗頤文化館開幕10周年的「香港前世今生」講座作講者之便,請教他對今年樓市的看法。他表示,美國是次加息周期料已接近尾聲,對本港樓市的負面影響已不及去年,而且根據過去數據,樓價最敏感的並非息口,而是居民收入增長,由於本港經濟最大客戶來自內地,隨着上月8日與內地開始恢復正常通關,料金融、零售、飲食及旅遊等行業從業員今年加薪幅度顯著,「經過近3年封關後,內地居民對本港產品及服務壓抑了大量需求(pent-up demand),這些需求估計會在今年釋放,故此今年的需求會高於疫情前的2019年,他們會使返過去3年未使的錢,帶動本港相關行業的打工仔薪酬上升,整體工資亦可望水漲船高,對樓市十分正面。」



林奮強指出,目前市場普遍預測本港樓價今年上升5%至10%,在今年打工仔加人工幅度理想的大前提下,他認為這是合理的預測,料可實現。


事實上,記者翻查政府統計處上月發表、題為《2012年至2022年就業人士平均薪金趨勢》專題文章,在2013年第二季至2019年第二季本港就業人士名義平均薪金指數按年升幅均高於3%,而期內中原城市指數亦由123.01點急升至190.48點,累積升幅達54.8%。隨着2019年6月出現社會事件,2020年首季亦爆發新冠疫情,該薪金指數由2019年第三季至去年第二季按年升幅一直低於3%,而期內中原城市指數亦轉為下跌約5%(見圖),可見兩者關連程度頗高,而該樓價指數去年下半年更受累加息而跌幅擴大至近15%。


全球對港「超級聯繫人」需求殷切


林奮強在2011年離開瑞銀,創辦非牟利政策研究組織「香港黃金五十」,當時的核心信念之一是香港最美好的50年在面前、而非過去,建議港府在2011至2015年的「黃金5年」大幅增加土地供應,興建更多住宅、寫字樓、商場、醫院及學校,以滿足來自內地及全球對本港金融、教育、醫療、旅遊及其他專業服務的龐大需求。目前回看,他坦言,在2011年至2015年港府並沒有根據他的建議大幅擴容,故此很多原本屬於本港的商機流走至其他亞洲城市,「當年本港沒有興建更多的海港城,結果是內地各大城市湧現了萬象城,新加坡近年亦搶走了本港不少生意。」


不過,向前望的話,林奮強認為,香港的確是福地,憑着背靠祖國、聯通國際及「一國兩制」獨特優勢,目前趁着國家放寬防疫政策的機遇,全球對本港作為「超級聯繫人」需求殷切,故此亦擁有「take two」(第二次)的機會。他十分支持特區政府近月推出「搶企業、搶人才」的政策,並且在各方面均大幅擴容,同時抓緊供求兩邊、「做大個餅」,料可在這百年一遇的大變局中,構築繁榮關愛、全球羨慕的國際大都會。


指英國搵食艱難 料大量移民回流


雖然過去3年數以十萬港人移民至英國,亦是不利樓價的重要因素,但林奮強認為,影響僅屬短暫,原因是他預測這些港人大部分稍後便會回流:「本港在1980至1990年代也曾有數十萬人移民,跟着相當多已回流,原因是移民後搵食艱難,例如本港薪俸稅稅率只有一成多,而英國卻高達三成多,即每賺100元交稅後只有60多元落袋,而且英國購物要付增值稅20%,最後可以儲蓄的實在不多。我早年也曾在英國工作,當時便感覺被政府控制得很緊要,於是便決定回港發展,我相信不少人也會像我一樣計數,離開一段時間後便會回港工作。」

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