東涌東站招標 分紅比例定輸贏 付11億前期費用 無需負責補地價 [信報財經新聞] 2023-10-12

本季土地市場「重頭戲」、位於大嶼山的港鐵（00066）東涌線延線東涌東站第一期物業發展項目，昨天正式招標，11月9日截止。據了解，是次招標條款相對簡單，港鐵將負責相關的補地價金額，發展商須支付11億元的前期費用，並以入標財團自行向港鐵建議的分紅比例定輸贏。

港鐵昨天宣布，邀請發展商及財團提交東涌東站第一期物業發展項目的標書，11月9日下午2時正截標。

3幢限建不多於1200伙

整個東涌東站物業發展項目位處東涌第113區，總佔地約7.6公頃，坐落於興建中的東涌線延線東涌東站對面，稱為東涌市地段第53號，將分期發展。據了解，第一期位處整個發展項目的東南面，佔地逾1.2公頃，總樓面面積約78.34萬方呎，涉及3幢建築物，住宅樓面面積上限約69.59萬方呎，限建不多於1200伙，餘下約8.75萬方呎則為商業樓面，作為商場等用途。

以往港鐵就物業發展項目的招標，一般會要求發展商自行支付補地價，並因應不同情況，列出分紅和前期款項等條款。消息人士透露，東涌東站第一期的招標要求相對直接，港鐵將負責補地價，中標發展商只需支付11億元的前期款項，而發展商入標時自行向港鐵提出的分紅建議，將成為能否中標關鍵；日後建成的商場等非住宅部分，則會由港鐵保留。

若以港鐵要求的11億元前期費用以及住宅樓面面積上限約69.59萬方呎計算，每方呎住宅樓面面積的地價約1581元。

資料顯示，港鐵9月下旬就東涌東站第一期招意向，上周五（10月6日）截止，共接獲32份意向書，反應符合預期，吸引長實（01113）、恒地（00012）、新地（00016）、信置（00083）、華懋、南豐和會德豐地產等本地大型發展商參與。

地皮價值最高料達31億

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚認為，港鐵保留商場部分，發展商僅持有住宅，令發展商的現金流較快回籠，港鐵負責補地價，有利簡化招標程序，惟相信11億元的前期款項要求，某程度已經反映該用地涉及的補地價金額。他稱，東涌東站第一期擁有鐵路站優勢，料吸引發展商競投，由於東涌和小蠔灣一帶未來尚有大量的公私營住宅新供應，發展商就東涌東站第一期提出的分紅建議會趨向審慎。

綜合市場估計，東涌東站第一期的地皮價值（包括補地價在內）約15.7億至31.3億元，每方呎樓面地價約2000至4000元。

事實上，東涌東站第一期所在的東涌東擴展區，已有多幅土地推出市場或者準備招標，除東涌東站第一期外，政府正就賣地表東涌第106B區住宅地招標，本月27日截標。

房屋局也籌備最快今年底前推出鄰近的東涌第122區「私人興建資助出售房屋先導計劃」「樂建居」項目招標，預計興建不少於1600伙。社會福利署最新文件顯示，該項目將設有一系列社福設施，包括幼兒中心和長期護理院，各100個名額，另設保護家庭及兒童服務課分區辦事處和綜合青少年服務中心。