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東涌東站招標 分紅比例定輸贏 付11億前期費用 無需負責補地價 [信報財經新聞] 2023-10-12

本季土地市場「重頭戲」、位於大嶼山的港鐵(00066)東涌線延線東涌東站第一期物業發展項目,昨天正式招標,11月9日截止。據了解,是次招標條款相對簡單,港鐵將負責相關的補地價金額,發展商須支付11億元的前期費用,並以入標財團自行向港鐵建議的分紅比例定輸贏。


港鐵昨天宣布,邀請發展商及財團提交東涌東站第一期物業發展項目的標書,11月9日下午2時正截標。


3幢限建不多於1200伙


整個東涌東站物業發展項目位處東涌第113區,總佔地約7.6公頃,坐落於興建中的東涌線延線東涌東站對面,稱為東涌市地段第53號,將分期發展。據了解,第一期位處整個發展項目的東南面,佔地逾1.2公頃,總樓面面積約78.34萬方呎,涉及3幢建築物,住宅樓面面積上限約69.59萬方呎,限建不多於1200伙,餘下約8.75萬方呎則為商業樓面,作為商場等用途。


以往港鐵就物業發展項目的招標,一般會要求發展商自行支付補地價,並因應不同情況,列出分紅和前期款項等條款。消息人士透露,東涌東站第一期的招標要求相對直接,港鐵將負責補地價,中標發展商只需支付11億元的前期款項,而發展商入標時自行向港鐵提出的分紅建議,將成為能否中標關鍵;日後建成的商場等非住宅部分,則會由港鐵保留。


若以港鐵要求的11億元前期費用以及住宅樓面面積上限約69.59萬方呎計算,每方呎住宅樓面面積的地價約1581元。


資料顯示,港鐵9月下旬就東涌東站第一期招意向,上周五(10月6日)截止,共接獲32份意向書,反應符合預期,吸引長實(01113)、恒地(00012)、新地(00016)、信置(00083)、華懋、南豐和會德豐地產等本地大型發展商參與。


地皮價值最高料達31億


泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚認為,港鐵保留商場部分,發展商僅持有住宅,令發展商的現金流較快回籠,港鐵負責補地價,有利簡化招標程序,惟相信11億元的前期款項要求,某程度已經反映該用地涉及的補地價金額。他稱,東涌東站第一期擁有鐵路站優勢,料吸引發展商競投,由於東涌和小蠔灣一帶未來尚有大量的公私營住宅新供應,發展商就東涌東站第一期提出的分紅建議會趨向審慎。


綜合市場估計,東涌東站第一期的地皮價值(包括補地價在內)約15.7億至31.3億元,每方呎樓面地價約2000至4000元。


事實上,東涌東站第一期所在的東涌東擴展區,已有多幅土地推出市場或者準備招標,除東涌東站第一期外,政府正就賣地表東涌第106B區住宅地招標,本月27日截標。


房屋局也籌備最快今年底前推出鄰近的東涌第122區「私人興建資助出售房屋先導計劃」「樂建居」項目招標,預計興建不少於1600伙。社會福利署最新文件顯示,該項目將設有一系列社福設施,包括幼兒中心和長期護理院,各100個名額,另設保護家庭及兒童服務課分區辦事處和綜合青少年服務中心。

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