東南亞資金撈底主攻全幢物業高力翟聰看好教育相關物業 [香港經濟日報] 2025-04-28

環球局勢有隱憂，高力香港資本市場及投資服務部主管翟聰分析，即使外圍尚有不明朗因素，市場資金仍充裕，特別東南亞資金，有興趣於香港「撈底」，當中以全幢物業，以及可作教育產業相關的商廈及舖位，具投資價值。

據高力統計，每年首季投資市場通常比其他季度稍為淡靜。去年12月中旬後降息停滯，投資者正等待利率決策的進一步明朗化。第一季度總交易額為63億元，按季下降36%，按年則上升11%。買賣種類上，酒店交易額超過28億元，佔總交易額的45%。寫字樓和商舖交易量在上一季度相對較高的基礎上出現按季下降。

投資成本高 投資者審慎

翟聰指出，投資物業市場，最受股市氣氛及息口影響，而較早前股市因美國新一輪關稅戰而曾經波動，難免令投資者較為審慎，「最敏感是息口，如果預期減息步伐加快，便會入市；相反若貿易戰拖慢減息步伐，又會令投資者再觀望。」他提到，現時1個月拆息約3.7厘，投資成本逾5%，換言之，物業回報率便要相應提高，令交投更難出現。

即使投資者對後市仍有少許觀望，他強調市場資金仍非常充裕，「既有基金集資，亦有東南亞財團擁充裕資金，這些財團可能是當地一些老牌家族，或家族辦公室等。」投資方向方面，他指東南亞財團因應歐美市場或較弱，主力投資亞洲，選擇以澳洲、日本、新加坡及香港作比較。在幾個市場上，香港具投資價值，正因價格已有調整，「新加坡樓價上升後，回報率已降至很低，當地亦甚少物業可供選擇。日本低息回報較好，但過去3年獲多路財團追捧下，物業價格已明顯上升。相比之下，香港的商用物業，近年跌幅甚大。」

從今年首季錄得成交上，的確發現東南亞資金入市，並主攻全幢物業，如中環皇后大道中152號全幢較新式商廈，以約10.8億元成交，按物業面積約80,876平方呎計，呎價近1.3萬元，較叫價低兩成，買家為東南亞財團。此外，新世界 （00017） 先後沽出新蒲崗兩項工廈，包括六合街21號工廈Artisan Lab、以及同地段9號Artisan Hub，兩物業料涉近10億元，買家為菲律賓財團。

他指出，很多東南亞資金充裕，借貸比率相對較低，可以現金完成買賣，在銀行現時批按揭審慎下，便有優勢完成買賣，「這些資金對香港有信心，認為日後物業市場會復甦，現便來港撈底。」

凍倉數據中心 投資熱度降

另外，他看好教育相關物業，同樣受資金追捧，全因政策帶動，「香港放寬院校的內地生限額，將令大量內地生來港升學，因此教育行業多了學生，便一定會擴充校舍。」事實上，都會大學、城大去年尾已入市買紅磡、尖沙咀物業，而今年英基亦購入北角港運大廈寫字樓。另外，大角咀國際學校Stamford American School，近期亦租用大角咀9.5萬平方呎舖位，「由於很多內地人提早安排子女來港讀書，故可作教育行業使用的商廈、基座舖位等，亦值得看好。」

至於相對較為睇淡的物業，他認為工廈類別包括凍倉、數據中心等，投資熱度已不及往年，加上貿易戰下，工廈包括物流行業，生意料受衝擊，故投資者對工廈興趣一般。另外，分層甲廈今年錄數宗買賣，他認為主要屬用家入市，「首季錄得商廈正吸納情況，可是供應過剩，租金仍受壓，難吸引收租客入市。」