東九甲廈頂層低呎價 [香港經濟日報] 2024-12-23

東九龍甲廈連環出現頂層成交，而造價卻是相對甚低，「頂價」反映了整體甲廈空置率高，而東九龍更屬重災，競爭激烈下業主只能以低價吸客。

最近甲廈成交稍增，並屢錄低價成交，買家多為用家。例如最近上市公司宏基資本 （02288） 表示，以約1.6億元，售出觀塘海濱道135號宏基資本大廈頂樓兩層27及28樓連8個私家車位，總建築面積約24,048平方呎，呎價約6,798元，創物業呎價新低。買家為德國寶（香港），相信購入自用。

甲廈成交稍增 惟屢錄低價

翻查資料，是次放售的樓層為宏基資本大廈的最頂兩層，為該廈發展商宏基資本早年重建後作總部自用至今。此成交有兩點值得留意，第一是海濱道甲廈屬觀塘優質地段之一，不少大型企業如宏利保險落戶該地段甲廈，因享有無遮擋全海景。第二，是次易手樓層，為物業頂層，亦即最優質樓面，如今呎價僅6,798元，比起十多年前發展商一手拆售其他樓層時更低，故絕對是低價成交。

東九龍近半年出現數宗頂層低價成交，以同區鴻圖道俊匯中心為例，樓齡與宏基資本大廈接近，物業28及29樓連天台易手，面積合共約21,154平方呎，並連同一個約1,608平方呎平台，以及5個車位，以1.33億元易手，平均呎價6,287元，呎價重回約十多年前水平。原業主為一家玩具公司，於2014年以近2.1億元購入兩全層單位自用，持貨10年，帳面勁蝕7,368萬元，物業貶值36%。

東九甲廈空置率18.5% 紛降價

整體甲廈市場空置率高企，而東九龍因樓面多，自然成重災區。據仲量聯行數據，最新甲廈空置率為13.4%，而5大分區中，東九龍空置率為18.5%，屬各區最高。空置樓面多，業主競爭非常大，在需求較弱下，便以低價吸客。

今年區內有兩項新甲廈項目，同樣屬連命名權出售。如年中麒豐資本旗下觀塘全新甲廈泓傲首宗成交，物業32樓頂層全層，面積約5,360平方呎，連同大廈命名權及外牆廣告，以4,717萬元易手，平均每呎8,800元。至於四洲集團 （00374） 公布，斥逾2.05億元購入觀塘敬業街41號雲訊廣場兩層樓面，包括最頂對落一層，連7個車位、廣告位及大廈的冠名權，平均呎價約8,226元，作集團自用。

大廈頂層及命名權，可算是新項目最值錢部分，而發展商面對商廈市況乏起色下，亦只能降價吸引用家承接。新盤及二手均現頂層低呎價成交，令其他商廈樓面亦難有加價空間，東九龍甲廈相信短期亦只會在低價徘徊，不排除再有驚人低價出現。