東九工廈轉住宅 標準補價一年跌五成 [明報] 2024-04-03

地價近一年大幅下挫，地政總署本月亦更新工廈標準補地價金額，以近年有較多工廈轉住宅發展的東九龍為例，該區最新每方呎補價約2880元，較原先每呎約5574元，大幅下調約48%。

最新每呎補價2880元

標準補地價的計算方法，是修改地契前後的土地價值差額，即修契後價值減去修契前價值。按修契前的土地用途地價（before value）計算，各區工廈用途的價值，由去年3月每方呎1858至3716 元，至最新介乎約1486 至2880 元，按年下調20%至23%，最平位於新界北，而最貴則位於港島及東九龍區。

宏安引入其士發展四山街項目

換地後的土地用途價值，商業或現代工業物業補價劃一下調20%，補價後的價值為每方呎約2230 至5574 元，而住宅補價後的價值調整幅度更高達38%，每方呎3159至7479元不等。補價後的住宅價值（after value），各區每方呎由3159至7478元不等，較一年前減約38%。因補地價後價值的減幅高於補價前，令工廈轉住宅的實際補價金額亦大幅下挫，若補價後樓面不變下，部分地區如東九龍，其減價更高達48%。

曾有工廈轉住宅發展經驗的宏安地產（1243），再有工廈項目將住宅發展。該集團早前公布，已完成收購的四山街油塘工業大廈第4座重建項目，以超過7.97 億元出售予宏安與其士（0025）各佔50%權益之合營公司，以獲准的發展樓面約29.17 萬方呎計，每方呎樓面地價約2732 元。據悉，發展商正就項目補地價向政府磋商，未來項目的補地價由雙方共同負責。值得留意，宏安地產2022年1月以約5.8億元購入該廈八成權益，至去年5月完成收購，據悉總金額約9.4億元。