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本港發展商料減價去貨 花旗削地產股目標價21% [香港商報] 2024-01-04

花旗日前預測今年本港樓價瀉逾一成,本地地產股應聲走低。花旗昨日發表詳細報告,看淡今年香港房地產行業前景,本地地產股目標價平均遭削21%,惟數隻房託基金卻獲得該行垂青,首選為領展(823)、九龍倉置業(1997)及置富產業信託(778)。


數隻房託基金獲青睞

花旗認為,今年發展商股價表現將取決於本港樓市長期疲弱下,自由現金流波動性及派息取態。該行指出,由於新樓價格下跌幅度大,加上仍處於高利率環境,預計香港總體樓價將再下跌一成。花旗表示,自由現金流須具備較高「可見程度」,及具有穩定股息前景的公司將會跑贏大市,而專注發展房屋,擁有大量資本開支計劃,及負債比率高的公司應該會跑輸大市。

預計樓價會再跌


花旗同時認為,目前應減持住宅物業,並指出香港樓價自去年3 月23 日高峰下跌12%後,預計樓價會再跌,原因是新樓降價幅度更大,加上利率環境仍然很高。花旗預測,接下來一兩年一手銷售疲弱,每年一手市場售出約1 萬至1.1 萬個單位,而2024 至2026 年平均竣工量為2 萬宗,一手樓市呈現供過於求的局面。花旗相信,發展商將面臨透過降價來提高銷售,惟由於負利差持續,及市民看淡經濟前景,相信樓市需求保持疲軟。


其他不動產方面,花旗建議「增持」零售型物業。花旗認為,香港重新對內地遊客開放後,人民幣匯率左右香港零售銷售的主要因素。自去年5 月23 日以來,人民幣貶值導致近月香港本地零售銷售令人失望。香港人在深圳消費增加,而內地遊客在香港消費卻在減少。隨着美國利率見頂、人民幣穩定,該行預計這種負面影響將持續至今年第二季之後。溫和通脹和可能出現的奢侈品價格調整,及最新匯率的支撐下,該行預計今年香港零售行業舖租將增加5%。


辦公室空置率料續升

辦公室方面,花旗認為應當「減持」。根據去年11 月23 日的數據, 需求疲軟所導致預租率不佳,及2022 和2023 年的新竣工辦公樓項目,已將香港甲廈的整體空置率推高至12.9%。該行估算,2024 至2026 年辦公室竣工量應維持在每年平均205 萬平方呎的高點。因此,疲軟的經濟前景意味着新需求仍將遠低於供應,今年的空置率將繼續上升。整體而言,預計今年辦公室租金將再下跌5%。事實上,中環附近的租金已較2019 年高峰下降約30%。

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