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未反映市價標準金額擴至農地碰璧 [香港經濟日報] 2023-04-24

標準金額補地價機制由2021年初推出,最初是運用在工廈重建方面,市場反應理想,多達11宗採用個案,惟在擴大至農地之後,在古洞北/粉嶺北補地價過程中碰璧。


工廈範疇受歡迎 加快重建


工廈標準金額補地價在2021年3月推出,據發展局截至今年2月底的數據,大約2年間合共有13個合資的工廈完成補地價,其中多達11宗採用標準金額補地價,比例高達逾8成,而且亦加快了工廈補地價的步伐。


相較之下,政府在去年3月推出適用於古洞北/粉嶺北區的標準金額補地價,至今卻未有發展商願意採用,7宗個案有5宗傾向維持傳統模式補價,跟工廈實施情況相差甚遠。


過去古洞北/粉嶺北第一階段發展期間,則錄得兩宗原址換地,均屬恒地(00012) 旗下項目,分別是粉嶺北馬適路的ONE INNOVALE項目,在2017年補地價約25.3億元,每平方呎樓面地價約4,151元;另一幅則為古洞北項目,同年補地價12.4億元,每平方呎樓面地價3,643元,兩者推出時候未有標準金額機制,均採用傳統模式補地價。


同是標準金額制度,但工廈跟新發展區農地的市場反應相差甚遠,背後原因跟訂立標準金額的時機相當有關,工廈標準金額補地價推出在2021年3月,當日疫情已經爆發一段時間,商業樓價、地價早已大幅回落,相較現時、在兩年內的變化差距不算太大,令到發展商較願意參與。


住宅樓價地價 變幅較大


反觀,古洞北/粉嶺北的標準地價在2022年3月推出,當時樓價仍然未開始下跌,以差估署私樓樓價指數為例,今年2月樓價較去年3月仍然低接近1成,若以住宅地價計算幅度相差更大,導致發展商在補地價上情願選用傳統模式。


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