旺角迷你全幢商住樓5680萬易手 舖位慘蝕近六成 住宅反賺1.5倍 [星島日報] 2026-07-07

港樓「世事如棋」，同一個屋簷下竟然同時上演「悲劇」與「神話」，資深投資者李栢景持有的旺角西洋菜北街一幢迷你全幢商住樓，以5680萬易手。原業主持貨11年半，全幢物業帳面貶值約23%。

該宗交易表面上看來是一宗蝕讓個案，但如果將該幢樓「骨肉分離」拆開來看，背後賺蝕故事相當戲劇化。首先看該廈（西洋菜北街324號林珊閣）「商舖」部分（地下至2樓），每層的建築面積約1400方呎，合共4200方呎。

今次登記成交價為2680萬，11年前（2015年1月）買入價則為6180萬，若以最新易手價計算，蝕讓慘烈，持貨11年半狂蝕3500萬，下跌幅度高達57%。

舖位面積4200方呎

此跌幅簡直比零售業大市「慘烈」。翻查差估署數據，2015年1月私人零售業樓宇售價指數為524.4點，今年4月最新已跌至319.9點，同期大市整體跌幅才39%。

然而，該地舖跌幅足足57%，踩中近年零售寒冬的「地雷」。

12「納米戶」每個185方呎

當數字顯示舖位「蝕到入肉」時，該廈住宅部分（3至14樓）交出亮麗的成績表，住宅共有12個實用面積185方呎的「納米戶」，總面積合共約2220方呎，以3000萬「打包」易手，呎價1.35萬，11年前買入價1200萬，對照最新易手價帳面非但沒有虧損，反而大賺1800萬，暴升1.5倍。

比較同期的差估署住宅樓價指數，2015年1月份指數為2841點，最新今年5月份則為321.9點，同期大市升幅僅有13%。可見，這批迷你住宅的表現「跑贏大市」十倍，完全神級表現。

迷你住宅「跑贏大市」

同一個業主、在同一個時間、買入同一幢物業，卻因為「舖位」與「住宅」的不同宿命，一邊坐跌入谷底（蝕57%），另一邊直衝雲霄（賺1.5倍）。不過，最終結帳倒貼1700萬。

目前的市況下，住宅吃香，上述住宅一梯一伙，適合學生宿舍，亦適合來港工作的海外人士，該地段西洋菜北街旺中帶靜。

該迷你全幢佔地逾1400方呎，住宅所以成為一梯一伙的納米戶，只因起樓的覆蓋率遠遠較地盤為細，加上預留地方興建電梯及樓梯，因此，每一層可作為住宅的空間非常有限，公眾地方遠較居住地方為大，妹仔大過主人婆。

同一個業主，同時買入同一幢物業，11年後，「舖位」與「住宅」宿命不同，一邊跌入谷底（蝕57%），另一邊直衝雲霄（賺1.5倍）。