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旺角百億商業地王 估值降逾4成 [香港經濟日報] 2023-02-23

規劃逾10年、前身為旺角水務署及食環署辦事處的商業地,屬區內罕有商業地供應,由於地皮規模龐大,總樓面高達約152.4萬平方呎,加上比鄰旺角東站,有條件挑戰百億地王之列,地皮將於明日(24日)截標,惟有業測量師認為,流標風險高,更將估值大幅調低逾4成。


華坊諮詢評估資深董事梁沛泓料,地皮最大缺點是有很多發展限制,包括要保留近亞皆老街的3棵榕樹,變相不能在榕樹周邊興建任何建築。同時,中標發展商日後要興建天橋接駁旺角道行人天橋及黑布街、亦要提供公共運輸交匯處、及比鄰項目的休憩用地等。


另外,地盤中間包括旺角道及快富街分別需要預留兩個建築物間距,令到空氣更流通,視覺更寬闊,預計這會增加日後商場設計的困難,變相不能興建大型商場,故減低項目地價,並估計日後用作商場的樓面只佔約2成,樓上則為商廈。


地皮比鄰新地(00016)旗下新世紀廣場、帝京酒店,而且近期新地有競投其他商業項目,所以他認為是次他們入標的機會很大,料項目最終接獲2至3份標書。


估值調低 約93億至98億


不過,觀乎過去1個多月,連續有3幅地皮流標,其涉總投資額均偏高。他指,由於地皮的投資額大,涉逾200億元,加上近期發展商競投商業項目的意慾不太高,料是次發展商出價不會高。與此同時,他認為政府會否調低底價視乎政府政策,但近期政府亦推出簡約公屋等,意味當局不需在地皮價錢低迷時推地,反而有其他選擇,因此地皮的流標風險依然高。


他又指,考慮到寫字樓成交量已經下跌了4成,而且加息,及建築成本增加,因此最新將地皮估值調低至約93億至98億元,每平方呎樓面地價約6,102至6,430元,較地皮去年2月被納入賣地表時估值約160億至183億元,大幅下挫逾4成。以目前計算,項目落成後商廈呎租料約42元,日後或再有上升空間。

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