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施政報告減辣 可助樓市翻身?[香港經濟日報] 2023-11-28

行政長官李家超在上月施政報告為樓市辣招「減辣」,是政府自2010年加辣以來首次減辣。減辣的3大措施包括:「額外印花稅」適用年期由3年縮短至2年;「買家印花稅」及「新住宅印花稅」稅率從原來15%均減半至7.5%;外來人才的置業印花稅從「先徵後退」改為「先免後徵」。


在施政報告出台前市場有不同期望,有人希望政府可以完全撤辣,亦有人希望政府可以推出更多其他措施幫助置業,普遍都認為施政報告會推出利好樓市的措施,所以大部分買家、賣家以至發展商均採取觀望態度。


加息周期 估計已近尾聲


自減辣後,住宅市場的一、二手成交量略見上升。10月份,一、二手住宅成交分別為346及1,917宗;在減辣後,11月首3周初步統計,一、二手住宅成交分別為321及1,507宗,預計整個11月的一、二手成交約為500及2,200宗左右,按月上升56%及15%。


另外,在內地及外籍人才來港工作的帶動下,最近數月的租賃市場表現強勁。根據差餉物業估價署最新數據,9月整體住宅租金較上季再上升0.6%,已連續第8個月上升,由年初至今累計上升6.2%。


筆者認為,施政報告減辣對樓市長遠發展必然有正面影響,但預料市場表現在短期內不會出現太大變化,有以下幾個原因:


首先,雖然美國在最近兩次議息中也沒有加息,但現階段不能大膽假設今個加息周期已經完結。美國的通脹情況能否進一步改善視乎現時中東局勢,會否引致能源價格大幅上漲而推高整體消費物價指數。較為肯定的是,加息周期已經接近尾聲,香港再大幅度加息的空間亦不多,而對於買家而言,除非他們認為樓價會急速反彈,否則不會急於入市。


租賃市場 短期續贏銷售


此外,盡管住宅成交量在減辣後略為上升,但一、二手按月成交量的增幅只各有100至200多宗,仍然處於非常低的水平,與旺市時每月1,500及5,000宗依然相差甚遠。購買力需要更長時間去釋放,而現時買家心態與之前旺市時不同,由於市場供應量充裕,買家完全不擔心要趕着入市或上車。相反,他們更擔心的問題是自己的購買力是否足夠,或是收入能否足以通過銀行的壓力測試。


相反,住宅租賃市場的表現在未來數月則可平穩向上。雖然部分來港人才在現時的印花稅制度下仍不感興趣置業,但他們對居住有剛性需求,租賃市場受益更大。預計在未來6至9個月,租賃市場表現將繼續跑贏銷售市場。

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