新盤豪宅齊熱樓市醞釀變化 [香港經濟日報] 2025-04-28

日前房委會公布今年的「白居二」抽籤結果，而較受市場人士關注是今期僅錄得約3.4萬宗申請，超購申請僅約5倍，較2023年的7.8萬宗（超購16倍）及2019年高峰期的13.4萬宗（超購44倍）顯著減少。

筆者想指出一點，「白居二」申請量下降並非源於剛需減弱，而是樓價調整令私樓與資助房屋的價格差距收窄。不少屋苑價格已自高峰回落超過3成，令私樓性價比提升，吸引部分準買家轉投私樓市場，變相削弱「白居二」的吸引力。

事實上，目前利好因素支撑樓市，購買力仍然持續。一手市場方面，筆者執筆之時，位於西沙的大熱新盤Sierra Sea「截飛」累收逾3.7萬票，大幅超購約116倍，屬本港歷來第2大新盤票王，預期銷情定必亮麗，彰顯購買力強勁，並對提振樓市信心起積極作用，可見一手熱度未減。

豪宅市場同樣表現亮眼，日前九龍半山超級豪宅緹外售出最後一幢院墅，成交價高達10億元，呎價逾8.55萬元，是今年最大宗單一住宅成交，這10億級別的「大刁」，顯示「聰明錢」正趁低悄然入市，豪宅市場潛力不容小覷。

餘貨存量約2.2萬伙 連跌3個月

須留意的是，住宅供應卻出現見頂回落趨勢。據美聯物業研究中心綜合屋宇署資料顯示，今年2月份私人住宅落成量共錄1,624伙，較1月1,886伙下跌近14%，連跌2個月至5個月低位。至於一手餘貨量方面，資料顯示，截至4月21日的4月份全港累積餘貨量（包括樓花及現樓）錄約2.19萬個，連跌3個月，達至近4個月新低水平。供應收緊反映發展商正通過同時控制落成量及加快推盤減低餘貨量，雙管齊下去積極刺激樓市及樓價表現。

另一邊廂，隨着內地買家佔香港樓市比例與日俱增，其偏好樓齡較新的新晉屋苑，推動這類新晉屋苑交投愈見「搶手」，受歡迎程度甚至逐步跑贏傳統屋苑。數據顯示，今年截至4月16日，10大藍籌屋苑合共錄710宗二手登記，較去年同期813宗按年下跌約13%。

反觀部分新晉屋苑異軍突起，例如南昌站匯璽本年截至4月16日錄得43宗註冊，跑贏「老牌」屋苑麗港城的42宗及康怡花園的32宗；馬鞍山迎海期內錄得約41宗成交，按年急升近52%；期內東涌昇薈註冊量按年大增逾1.8倍；同期荃灣海之戀及屯門瓏門的成交，亦分別按年升約25%。新晉屋苑的熱度顯示市場的版圖正不斷改變。

總括而言，香港樓市正受惠一手新盤火爆、供應漸趨下降及豪宅成交亮眼等因素，配合「關稅戰」漸漸緩和等利好消息，相信未來樓市表現看高一綫。