新盤次季平過二手12%締紀錄 發展商「求量」 持續八季低開 [信報財經新聞] 2024-07-10

樓價反覆向下，加上新盤市場存貨量充足，發展商推盤開價未敢進取。美聯物業統計顯示，今年第二季新盤開價較同區二手價低（下稱新盤平過二手）約12%，創該行2005年有紀錄以來，新盤平過二手幅度按季之冠，較今年首季的5.1%差幅，單季擴闊約6.9個百分點，也是連續第八個季度出現新盤平過二手的情況。

美聯物業研究中心資料顯示，2005年初新盤開價遠高於同區二手樓價（溢價）約42%，及後逐步收窄，溢價主要企穩於10%至20%，直至2014年第二季和第四季才一度出現新盤平過二手的情況，幅度皆不足5%，其後更「拗腰」反彈。

不過，2018年下半年開始，新盤開價逐步貼近二手水平。經歷第五波疫情後，新盤開價更自2022年第三季起連續8個季度平過二手，今年次季新盤較二手低約12%，按季擴闊約6.9個百分點，更跌穿去年第三季錄得的折讓7.4%，創2005年以來新盤平過二手的按季最大差幅。

美聯物業住宅部行政總裁布少明解釋，一手貨尾量依然高企，發展商面對出貨壓力，因此持續以低價推售搶客，導致新盤持續平過二手。

資料顯示，今年第二季不乏低於二手價發售的一手樓盤，例如佐敦彌敦道350號九龍諾富特酒店重建項目高臨，今年4月下旬公布首張價單，折實平均呎價19388元，較同區同期的二手屋苑平均成交呎價，動輒低約21%。

全年一手買賣料1.8萬宗多72%

美聯物業首席分析師劉嘉輝認為，新盤貨尾數字高企，若一手項目「求量」，與二手樓價的折讓要夠大，才可吸引準買家，兩者差幅能否收窄，須視乎二手市場表現和減息步伐。由於目前購買力主要集中一手市場，相信發展商推售新盤時的定價仍會低過二手，幅度料維持約10%。

布少明相信，今年下半年發展商會繼續「先求量後求價」策略，估計全年一手成交量約1.8萬宗，勢創近5年新高，按年飆71.8%。下半年二手市場或受累新盤吸走客源令成交量回落，但估計全年仍可望達到約4.2萬宗的3年高位，較去年多約17.5%。樓價方面，若按息未回落，樓市氣氛偏淡，在一手以低於市價開售的情況下，樓價全年或跌約5%。

公司客入市上半年飆5.6倍

隨着2月下旬樓市撤辣，以往購買住宅物業會被徵重稅的公司客和非本地客重投樓市。中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑說，去年全年一手市場僅89宗公司客入市個案，今年1月和2月亦只有9宗和6宗，惟政府撤辣後，3月錄得135宗公司客購買單位的個案已超越去年全年。今年上半年共有331宗公司客入市一手市場的個案，相較去年同期只有50宗，暴升5.6倍，創2012年上半年944宗以來近12年同期新高；按以每半年比較，也是2012年下半年度錄得843宗以來的近23個半年度新高。

如以一、二手市場合計，今年上半年有780宗公司客入市的買賣登記，佔同時期總住宅買賣登記24933宗約3.1%。陳永傑稱，相較1997年公司客佔比超過15%，以及2010年政府公布辣招前的逾10%，目前公司買家比例並不算高。