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新界標準金額補地價「捧蛋」 原址換地期限或需押後 [香港經濟日報] 2023-04-24

政府去年推出古洞北/粉嶺北標準金額補地價計劃,藉此加快區內原址換地步伐,惟經過一年多卻未有發展商採用,大部分沿用傳統補地價方式,令當局正研究押後原址換地期限,或減慢了土地供應進度。


按照政府規定,古洞北/粉嶺北內的私人業主合乎特定條件下,可以在當局指定的期限、時間表內,進行原址換地,其中去年2月展開的餘下階段換地申請,原定在2023年6月30日到期,未能於訂明期限前完成處理的項目,政府會開展收地程序。


不過,目前暫時仍然未見有任何一宗換地申請完成。據發展局回覆本報指,有見申請的處理情況,以及在無阻該區發展時間表的前提下,正考慮是否短暫延長6月底的期限。


接納7宗申補價 5宗採傳統估價


發展商換地步伐緩慢,其中一個原因在於當局去年3月推出的標準金額補地價,未發揮作用。標準金額補地價,有別傳統按例逐個地盤地契、位置等條款進行地價評估,而是將土地劃分為不同地區、土地用途定出固定的地價水平,申請人可按照標準地價水平計算出所需的補地價金額。


根據發展局透露,截至2023年4月中,在7宗獲接納作進一步處理的個案當中,有5宗個案的申請人選擇了傳統估價模式,另外2宗個案未就補地價選項作出選擇,估計共涉及6,000至7,000伙供應,倘換地時間表延後,有關單位供應亦將會延遲。


據悉,其中一間決定傳統估價模式的財團,包括在粉嶺北擁有大量農地的恒地(00012) ,旗下3幅地皮已經獲納入進一步處理,涉及超過420萬平方呎商住樓面,目前正在等待地政總署按照傳統方式批出補地價金額。


據另外一間同樣採用傳統估價模式補地價的發展商解釋,過去一年地價大幅回落,目前的地價水平已經跟政府制定標準金額定價時,相差太遠,而且標準金額模式不會考慮交通配套、車位價值等環境因素,並不是每幅地皮均有利採用。據他個人估計,不會有發展商在現市況下採用標準金額模式。


事實上,在去年3月標準金額補地價推出前,住宅地價處於較高水平,例如市建局批出的土瓜灣項目地價為例,去年3月時每呎樓面地價仍達1.1萬元,但去到同年10月批出的同區地皮地價已經下跌2成至8,571元。


標準金額 業界倡每年調整2次


按照現時標準金額補地價機制,古洞北住宅用途的每平方呎樓面地價為5,574元,而粉嶺北則為5,110元,相較之下,荃灣、葵涌等區近期批出地價已經跌至每呎4,390至4,578元水平,就連市區的啟德地價亦曾低見6,138元。而當局所定的標準地價水平,一般會在不多於3年內維持不變。


泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚指出,地價變化的速度較政府預期為快,認為當局可以參考收地賠償金額的模式,每年4月、10月調整一次,令到地價水平更為貼市,才能夠發揮標準金額機制的作用。


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