政府去年推出古洞北/粉嶺北標準金額補地價計劃，藉此加快區內原址換地步伐，惟經過一年多卻未有發展商採用，大部分沿用傳統補地價方式，令當局正研究押後原址換地期限，或減慢了土地供應進度。
按照政府規定，古洞北/粉嶺北內的私人業主合乎特定條件下，可以在當局指定的期限、時間表內，進行原址換地，其中去年2月展開的餘下階段換地申請，原定在2023年6月30日到期，未能於訂明期限前完成處理的項目，政府會開展收地程序。
不過，目前暫時仍然未見有任何一宗換地申請完成。據發展局回覆本報指，有見申請的處理情況，以及在無阻該區發展時間表的前提下，正考慮是否短暫延長6月底的期限。
接納7宗申補價 5宗採傳統估價
發展商換地步伐緩慢，其中一個原因在於當局去年3月推出的標準金額補地價，未發揮作用。標準金額補地價，有別傳統按例逐個地盤地契、位置等條款進行地價評估，而是將土地劃分為不同地區、土地用途定出固定的地價水平，申請人可按照標準地價水平計算出所需的補地價金額。
根據發展局透露，截至2023年4月中，在7宗獲接納作進一步處理的個案當中，有5宗個案的申請人選擇了傳統估價模式，另外2宗個案未就補地價選項作出選擇，估計共涉及6,000至7,000伙供應，倘換地時間表延後，有關單位供應亦將會延遲。
據悉，其中一間決定傳統估價模式的財團，包括在粉嶺北擁有大量農地的恒地（00012） ，旗下3幅地皮已經獲納入進一步處理，涉及超過420萬平方呎商住樓面，目前正在等待地政總署按照傳統方式批出補地價金額。
據另外一間同樣採用傳統估價模式補地價的發展商解釋，過去一年地價大幅回落，目前的地價水平已經跟政府制定標準金額定價時，相差太遠，而且標準金額模式不會考慮交通配套、車位價值等環境因素，並不是每幅地皮均有利採用。據他個人估計，不會有發展商在現市況下採用標準金額模式。
事實上，在去年3月標準金額補地價推出前，住宅地價處於較高水平，例如市建局批出的土瓜灣項目地價為例，去年3月時每呎樓面地價仍達1.1萬元，但去到同年10月批出的同區地皮地價已經下跌2成至8,571元。
標準金額 業界倡每年調整2次
按照現時標準金額補地價機制，古洞北住宅用途的每平方呎樓面地價為5,574元，而粉嶺北則為5,110元，相較之下，荃灣、葵涌等區近期批出地價已經跌至每呎4,390至4,578元水平，就連市區的啟德地價亦曾低見6,138元。而當局所定的標準地價水平，一般會在不多於3年內維持不變。
泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚指出，地價變化的速度較政府預期為快，認為當局可以參考收地賠償金額的模式，每年4月、10月調整一次，令到地價水平更為貼市，才能夠發揮標準金額機制的作用。
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