新地粉嶺北項目達成逾5億補地價 [香港經濟日報] 2024-07-24

新地 （00016） 早前就粉嶺北項目達成補地價，據悉，補地價金額約5億多元，以總樓面近40萬平方呎計算，計及發展商興建公共設施的成本，每呎地價約2,000元，相較7年前同區補地價低逾5成。

該幅用地位於粉嶺北第10區，位於天平山村北面、鄰近梧桐河，面積約10.7萬平方呎，目前規劃為「商業/住宅暨公共交通交滙處」用途，即可作商住發展，地積比率約3.66倍，總樓面約39萬平方呎，其中28.2萬平方呎屬於住宅樓面，其餘11.2萬平方呎為非住宅樓面。

需政府助收地 涉2次補價

發展商在今年4月底限期前跟政府達成補地價，據市場消息指，有關補地價金額大約5億多元，據悉由於發展商需要負責興建大型公共設施，包括公共交通交滙處，以及一個面積達8.6萬平方呎的公眾休憩用地，興建成本包括在地價內。若果連同有關建築成本，市場估計，實際每呎補地價約2,000元水平，相較恒地 （00012） 在2018年為同區馬適路項目（現為ONE INNOVALE）每呎補地價約4,200元，低出超過5成。

另一方面，今次補地價的粉嶺北10區項目，新地擁有約9成業權，餘下1成業權需要由政府出手收回第三方土地再重批予發展商，屆時發展商仍然需要進行第二次補地價。

業界：已考慮後市 屬合理價

華坊諮詢評估資深董事梁沛泓認為，補地價金額屬合理，因去年政府批出的標準地價每呎亦只是2,000至3,000多元，經過近期地價再進一步下滑，如近期啟德、九龍城等市區地價亦只是4,000至5,000多元，新界新發展區未平整好的土地，若果補地價呎價不是1,000至2,000元水平，未必能夠吸引到發展商參與。

第一太平戴維斯估值及專業顧問服務董事總經理陳超國則認為，傳統評估補地價模式須考慮地皮位置、特色、不同的優缺點，亦包括地皮需要提供的公共設施，若果是規模較大的項目，亦要考慮分期建築折讓，難以直接跟標準地價作比較。他又相信，發展商接納補地價金額時，已經考慮到市道變化。

若果以有關用地每呎補地價約2,000元水平，計及「10%發水樓面」、每呎建築成本及利息約5,000元，以2成發展利潤及8成實用率計算，估計項目落成後每呎售價約1萬元左右。