新地料樓價與租金 背馳情況不再 [香港經濟日報] 2024-11-04

2024年租升價跌，展望2025年，新地 （00016） 副董事總經理雷霆指，樓市現上升3大動力，預期樓價與租金背馳情況不再，全年價、租有約1成升幅；集團年內將推8盤約4,000伙，並聚焦西沙大型項目。

2024年本港樓市受着多項政策影響，雷霆接受本報記者訪問時形容，今年2月撤辣效果非常顯著，當日成交量即時錄得相當大升幅，樓價表現理想，及至第三季受內地經濟及本地股市低迷影響，加上部分二手業主急售的情況之下，令樓價有所調整。

而本季受到中央政府展開連串措施刺激經濟，而特首剛宣布的施政報告，將樓按鬆綁（包括商用物業），增強了自用及投資人士的信心，相信本季樓市表現會回復平穩，但全年計樓價可能會錄得輕微跌幅。

反觀今年住宅租務市場卻非常暢旺，政府在輸入人才方面，已有成效取得數十萬份申請，首個簽證期限（兩年期限將至），相信會有更多高才、專才、以及優秀人才，包括其家人亦來港定居，加上非本地專上學額倍增，現時大學宿位數目遠遠未能追得上，在居住需求大增下，帶動目前租金水平已經是過去5年新高。

減息周期開始 料明年續減多次

展望2025年，雷霆認為，樓市受到3大利好因素支撑向上，包括：一）減息周期開始、二）存款利息將繼續下調，及三）銀行按揭態度正面。

首先，減息周期開始。除今年餘下兩個月聯儲局會繼續減息外，相信明年仍會有多次的減息，今年初撤辣對樓市是大刺激、而減息周期間，每次利率下降都會對樓市有提振作用。租開樓的市民，由租轉買的動力大增。事實上，很多小家庭的買家，在購入單位後都跟他說：「住新樓令人更健康，做業主後可以隨意裝修單位，由租客變業主的感覺踏實得多。」

存款利率續跌 收租勝做定期

其次，存款利息將繼續下調。過去數年高息環境下，市民均傾向減少投資，而在銀行作定期存款，本港銀行存款大增，現時已經超過17萬億元，近月存款利息已開始下調，未來每次減息均會釋放更多資金重整資產配置，市民對投資方面自然有所變化及新的部署，其中不少都會相信「股市波動大，磚頭最實際。」他相信，明年上半年供樓抵過租樓的情況將會更為普遍。

他舉例，現時不少新樓入伙後，租務市場均甚為活躍，以近期開售的The YOHO Hub II為例，入伙單位租金可達40至45元呎，以近期項目售價計算，已有3.5厘至4厘回報，在未來按息向下，而租金向上情況下，不少市民已洞悉先機，購入物業收租，換取正回報。

銀行按揭態度正面 對樓市有信心

第三，銀行按揭態度。施政報告將按揭成數放寬，除了惠及買第二套房的投資者外，事實上，銀行對樓市業務的積極性，可以增強市民買樓信心。最近本港有主要銀行推出首3年定息按揭，分別為3.15厘及3.25厘息，當中含義是看未來息率仍會下跌（因為銀行不會做蝕本生意）；同時銀行對未來樓市有信心；而新樓租金回報高於按息，達到正回報效果。

他總結，今年第四季至明年全年，「供樓抵過租樓，收租好過做定期」的情況，會愈來愈顯著。同時本港居住需求繼續有增無減，施政報告將物業按揭成數一律放寬至7成，將會惠及購買第二套房買家，以及投資收租人士，將會利好交投，結果樓價與租金一齊升，明年樓價及租金均可有約1成升幅。