新地年半內5項目補地價古洞南次輪補價14億每呎1300元 [香港經濟日報] 2026-01-12

發展商加速補地價，新地 （00016） 一年半內就5個項目補地價，涉資56億元，最新以近14億元，就古洞南項目第二度補地價，每平方呎樓面地價1,300元，較8年前首輪補地價低出6成。

上述項目為古洞南丈量約份92約地段2579號，位於粉嶺公路以南，對面已經是古洞北新發展區，鄰近新界喇沙中，佔地約40.4萬平方呎，早在2018年時候，新地已經透過補地價將地皮由農地換地成為住宅用途，當時作價5.34億元，當時作為低密度洋房規劃。

增7倍樓面 可建2598伙

不過，隨著北都發展、古洞站落實興建等，新地轉而將地皮轉作中高密度分層住宅發展，在上月落實進行第二度補地價約13.97億元，將地皮可建樓面由原本16.2萬平方呎，大增近7倍至123.7萬平方呎，單位數目由約90伙增至2,598伙。

如果以新增約107.5萬平方呎樓面計算，第二輪補地價每平方呎接近1,300元，相比2018年時，首輪改變用途時，每平方呎約3,300元，低出6成，除了與樓價、地價回落有關，亦反映換地與契約修訂性質有所不同，而在今次補地價後，發展商亦須負責興建長者院舍、長者日間中心等社區設施，亦影響到地價水平。

新地回應確認有關地皮與政府達成補地價協議，但稱有關項目還在規劃中，詳情將適時公布。

業界料日後開售 每呎1.1萬

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚認為，補地價水平屬於合理，以現地價及建築成本水平，估計日後開賣後每呎須達1.1萬至1.2萬元，相信可以吸引內地專才在香港落地生根購入。他認為，內地買家地域概念與傳統港人不同，鄰近深圳的北區可能更加方便，特別是現時入市內地客亦未非必然是購買洋房的豪客，亦有購入中小型單位的專才家庭。

至於古洞南項目兩輪補地價，合共涉資19.3億元，以現時總樓面面積123.7萬平方呎計算，即平均每呎補地價約1,561元。若果以每呎建築成本6,000元估算，總投資額將約93.5億元，每呎投資額約8,561元，日後推售實用呎價料約1.3萬元將有合理利潤。

值得注意的是，上述項目已經是新地自2024年6月以來，在短短一年半時間內第5度就不同項目補地價，合共涉資56億元，補充大約369萬平方呎樓面，料可提供近7,700伙，推高了近兩年的土地供應量，發展商加快補地價，反映看好後市走勢，趁低吸納以達至貨如輪轉賣樓。