新世界銅鑼灣舊樓准強拍 底價逾28億 較2022估值低37% [信報財經新聞] 2025-08-22

由新世界發展（00017）併購長達12年的銅鑼灣波斯富街、利園山道及羅素街交界數幢舊樓，終迎來突破性進展，項目向土地審裁處提出強拍申請歷時3年後，昨終獲批出強制售賣令，拍賣底價28.38億元，較申請強拍時估值低37%，但仍屬近兩年最貴重的強拍地盤。

毗鄰區內地標時代廣場

獲批強拍的地盤位於波斯富街54至60號及利園山道5至11號；波斯富街62至68A號及利園山道13至19號快樂大廈；以及波斯富街70至76號、羅素街60號及利園山道21至27號共3個地盤，位於區內地標商業項目時代廣場及希慎廣場之間，內有多幢於1963年落成、樓高6至9層的舊樓，地面層為舖位等非住宅用途，樓上單位屬住宅，全部不設升降機。

土地審裁處文件顯示，新世界發展於2022年5月透過旗下19間公司申請強拍上述3個地盤，當時已持有80.09%至90.32%業權。而近年新世界發展仍積極向小業主提出收購，目前擁有83.33%至92.47%業權。

此外，土地審裁處認為，該財團已經採取合理程序向小業主購買其持有的業權，並考慮到建築物的樓齡和樓宇維修狀況，決定批出強制售賣令，底價定為28.38億元。

近兩年最貴重地盤

新世界發展在3年前就上址遞交強拍申請時的估值為45.05億元，鑑於商業的市道向下，故批出強拍的底價下降16.67億元或37%。

是次屬於恒地（00012）與太古地產（01972）合作併購的鰂魚涌濱海街16至94號及英皇道983至987A號，在2023年8月獲批強拍底價63.1億元後，近兩年來貴重的強拍項目。

今次獲批強拍的波斯富街、利園山道及羅素街地盤總佔地約19831方呎，地皮屬舊契項目，不受發展限制，規劃上為「商業（2）」用途，可以地積比率15倍重建，料可建一幢總樓面達29.75萬方呎的商業項目，並享三面大單邊。目前底價28.38億元，以可建樓面推算，每方呎樓面地價約9540元。

可建29.75萬呎商業項目

根據資料，新世界發展早於2013年開始對波斯富街、利園山道及羅素街一帶舊樓進行收購行動。直至2021年，英記茶莊（08241）陳氏家族，以及資深舖位投資者張實來和張令宙聯合放售羅素街60號、波斯富街70至76號及利園山道21至27號舊樓逾20%業權，新世界發展以12.8億元購入，達到強拍門檻後，翌年即啟動強拍申請，冀統一業權。

現時遭強拍的業主，包括英皇國際（00163）、資深投資者「小巴大王」馬亞木家族以及招商永隆銀行等，主要持有地舖的物業。

英皇國際擁有的波斯富街76號地下，在2011年以3.8億元購入，據文件顯示，新世界發展曾於2022年4月出價2.56億元提出收購不果，去年9月出價大減逾62%至9688.51萬元，至今仍未成功購入。

事實上，過往新世界發展亦有收購市區舊樓增加土地儲備，其中較矚目之一是在2020年透過強拍以底價47.76億元，統一北角皇都戲院大廈的業權，發展兩幢商住及一幢商廈設施的項目，住宅部分命名為皇都。