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新世界售產套40億 達標一半 [明報] 2024-03-04


近期港股開始稍有起色,恒指由低位反彈了近10%。在《財政預算案》宣布「撤辣」後,本地地產股也普遍反彈,新世界(0017)上星期四公布中期業績後,隨即宣布售出D·PARK套現40億元,完成年內非核心資產套現目標一半。筆者認為,房策大轉向,加上下半年利息有望回落,市場對地產股不宜過度悲觀。


首先講宏觀情况。本地地產股面對的問題,眾人皆知。首先是住宅樓價下跌,買家也普遍觀望,發展商賣樓的收益,很可能和原本預期有頗大落差。另外,隨着疫情下不少企業採用「混合工作模式」,寫字樓的需求也大不如前,租金也受壓,這個現象全球皆見。當然,疫後重啟經濟下,訪港遊客人數及消費金額似乎不如預期,消費者的習慣也改變,不少本地客也外出消費,這也拖累了零售租金收入。最後,普遍地產商都有一定負債,美國聯儲局2022年「暴力加息」的效應慢慢浮現,上升的財務成本,無可避免地影響了盈利。


減息在望 企業融資成本近見頂

不過,可以肯定的是,股價永遠炒將來。以上的「不利因素」,照計都在股價中反映得八八九九。此外,部分「不利因素」,也可能將會轉向。文初提到,政府終於決定「撤辣」,力度甚至高出不少人預期,原因當然是因為政府財赤,而賣地及補地價收入,對庫房影響極為龐大。在政策上,這可以說是一個「大轉向」,也代表政府開始意識到樓價下跌帶來的問題。


當然,政府並非萬能,也不可能拿支槍逼人買樓,住宅樓價未必即時見底。但政府決心似乎頗大,相信若住宅樓價再跌,會有更多措施出台。所以,住宅樓價快將見底,應是合理猜測。

另外,融資成本方面,也是見到「最壞情况」已過去。美國聯儲局很可能已經完成本輪周期的最後一次加息,市場猜測今年甚至可能減息。無論如何,一眾企業的融資成本也應該差不多見頂。


以上皆是宏觀情况,不過新世界近期股價疲弱,也有其本身的獨特情况。首先,公司的中期股息跌了一半。十分奇怪地,香港投資者對於「股息」有病態般的迷戀。但既然大家都知經營情况不容易,又怎可能期望股息不會跌?筆者認為批評新世界削減股息的評論,根本不值一駁。


回購贖回部分債券 降負債比率

比較合理的質疑,是新世界的高負債,這也很可能是公司股價近期不濟的原因。正如上文提到,股價當然看將來,隨着業務回穩,相信新世界的財務狀况不會進一步惡化。集團也在業績會上明言今個財年內不會供股。記得2023年同樣場合,市場也擔心新世界或會供股,集團也曾經作出類似承諾,最後亦真的沒有供股。


此外,我們還可以看看公司的幾項發展。首先,公司的持續經營業務,仍然取得約5億元純利,並非水深火熱。更重要的是,公司以低於面值回購了部分債券和永續債,也贖回了部分債券(總額約110億元)。此舉是一舉四得:首先有助減低公司負債比率。


另外,公司也能獲得回購盈利。此外,這也證明了之前新世界債券價格是「跌過籠」。而公司有資源將債券贖回,也代表資金充足。事實上,新世界也在業績發布會上提到,公司的可動用資金有約520億元,未來仍有機會因應市况再回購或贖回債券。


沽D·PARK交易看來不錯

而上文提到,公司削減了股息,當然也有助降低負債比率。當然,隨着住宅樓價很可能回穩,而融資成本也應該差不多見頂,可以預計公司最艱難的時刻已過去。當然,投資者一般都是極之短視,希望看到「即時見效」的東西。公司提到,今年出售非核心資產的目標,由原先的60億,提高至80億元。然後就在上星期五,公司就宣布一單「大刁」:以40億元向華懋出售D·PARK。是不是「好刁」?看來是不錯。公司在2010年以13.8億元向香港興業購入剩下的五成權益,也就是當時的「估值」約27.6億元。現在以40億元賣出,還算不錯,而這個項目套現40億元,已經完成公司全年出售非核心資產目標金額的一半。這也是2017年以來最大單一商用物業成交,坊間評論多數認為作價合理,可見公司的物業有價有市,而也沒有因為急於套現而「賤賣」。


經常性收益料升 盈利望趨穩定

新世界的策略,似乎是希望集中於較為高端的商場。公司提到,K11集團的「啟德零售館」,商舖出租率已接近70%。然後公司預期,2023至2027財年期間,K11集團的租金收入有大約30%複合年增長。隨着大型項目啟德體育園等相繼投入營運,經常性收益會逐步增加至佔集團盈利50%,到時公司的盈利,應會更為穩定。

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