政府應改賣地策略增投地吸引力 [香港經濟日報] 2024-12-24

政府、市建局及港鐵近兩年招標的地皮屢次流標。但2025年下半年已部署招標北部都會區首兩個片區試點。

盡管政府信心滿滿不會流標，在樓市下行、大量新盤滯銷下，發展商入標價必然保守，把樓價下跌的風險計算在內。除非政府接受發展商以可能極低的入標價買地，否則流標風險依然。

要增加土地收入，政府必須改變賣地策略。正如發展商面對供過於求的局面，也要減價促銷、增加優惠去吸引買家一樣。

短期土地供應方面，政府應致力改善發展商的投資環境，以增加賣地收入。過去樓價持續上升，發展商不乏利潤，自然願意承擔興建政府、道路設施的成本，對政府及社區均有益處。

但現時樓價下跌，建築成本每呎高逾5,000元的情況下，發展商就算只建住宅也未必能獲利，若要再計入興建公共設施的成本，發展商只會選擇放棄競投或減低出價投地。因此，政府可考慮減少賣地附加條款，如提供政府設施或道路施工等要求。

增加投地誘引，也可考慮豁免環境、社會及管治（ESG）設施、政府、機構或社區設施（GIC）、地面停車場等額外條款計入最大可建樓面面積，並取消要求發展商在竣工後將若干樓面面積移交政府的條款，例如近期推出招標的元朗及屯門用地。

拆細地皮售 可降投資成本

對上一次跌市，政府除了全面以勾地形式賣地外，也會拆細地皮出售。政府宜重推此政策，將地皮拆細出售可降低投資成本，有利更多中小型發展商競投，競投者增加，地價自然可看高一綫，提高成功售出地皮的機會。

同時可考慮允許大型發展用地分期支付地價，因為面積較大的地皮發展期及回本期較長，或會降低發展商的投資意慾。

市建局招標的重建項目為香港土地供應的主要來源之一。為精簡土地分配，政府應檢討市建局的自置居所津貼，並將評估基準由7年樓齡單位的價值調整至10年樓齡或以上單位的價值，以反映樓價下跌，同時可助降低收購成本及提升項目在低迷市道中的利潤，避免市區舊樓重建陷於困局，未能推進。

全球經濟前景存有不明朗因素，左右香港樓市發展，政府收入倚重賣地收入，最重要的是能提供一個有利地產市場發展的環境，並因時制宜，快速應變調整房屋及土地政策，否則會造成賤價賣地或有地無人買的困境。