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撤辣小陽春會否曇花一現? [香港經濟日報] 2024-05-02

香港差餉物業估價署剛公布官方樓價指數為305.2,結束了連續10個月的下跌,按月上升了1.06%,這個變化相信符合大部分的預期。


但踏入4月份,私人住宅樓市,無論一手二手都慢了下來,3月份一手成交有4,176宗,而4月至28日只有1,778宗。


大家自然在討論撤辣招的效果能否持續?上周一手市場再度有新盤上場,今次是在何文田地鐵上蓋的朗賢峯,呎價平均近20,000元,雖然售價相比同區的貨尾盤也下調了兩成以上,但能否一Q清袋,也令人懷疑,結果買家出席率高,尤其是3房也是很快就沽清。


上周房屋局也公布了未來三至四年一手私人住宅的潛在供應,達到11.2萬伙,創出歷史新高。11.2萬伙之中有2.1萬伙是已經落成但仍未售出,而已動工的佔7.2萬伙,而當中4萬伙是2022年以前已經動工的,換句話說,在2025年前,這4萬伙相信大部分都會變成現樓。


1個月同業拆息不斷向下


另一方面,需求有如何?美國不斷延遲加息的冀望,影響買家的需求。但筆者留意到香港的1個月同業拆息走勢不斷向下。在2023年底,一般都是超過5厘,在12月20日更達到5.63厘,而踏入2024年就開始下跌至4厘,至4月25日就更加跌破4厘,至3.98厘。


在美息不減的預期下,港息卻逆市下跌,反而資金流入香港市場,所以一旦有美國減息配合,相信香港的減息速度會比預期快,而且香港在2023年底有16億存款,年增長5%,不少港人移民,資金應該減少流走才對,結果資金反而有易增長,究竟那類型資金流入香港?


港股轉強,外資流入炒港股,當然是原因之一,但大家不要忽視國內人士的潛力;香港存款有近4厘利息,美國更有5厘,相反在國內的存款利息只有2厘左右,加上人民幣貶值,國內同胞一定有動機將錢轉到香港。


雖然國內有外滙管制,但相信仍有各式各樣的途徑。如果香港樓價繼續下跌,只要國內開通一些配額,像股票的滬深港通一樣,能夠光明正大讓國內資金來港買樓,6萬個貨尾都不會是甚麼問題,所以大家對香港的樓價不用太悲觀,筆者相信下跌的風險已經很有限。




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