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撤辣一個月 樓市四項變化 [星島日報] 2024-04-05

今年的2月28日,政府公布新一份《財政預算案》,一如市場預期政府宣布樓市全面撤辣,實施多年的額外印花稅(SSD)、買家印花稅(BSD)以至新住宅印花稅(NRSD)等樓市需求管理措施全面撤銷,令原先一直較為觀望的樓市氣氛,起了翻天覆地的改變,對整體交投的刺激作用更是超乎預期,以下是撤辣的一個月對整體樓市所起四項變化。


(1)一手交投急速上升,撤辣過後,整體新盤銷售急速上升,觀望的心態下今年2月整體新盤銷售只有約270伙,當中更有近三成多的成交是撤辣後首兩天的銷量,撤辣效應下整體3月份的新盤銷售卻大幅增加近15倍,是自2013年4月一手新例實施以來,單月新盤銷售的新高紀錄,創近十多年的最暢旺的新盤市場。


(2)業主反價封盤,過去一個月整體二手交投亦有顯著的增加,隨著過去已放盤一段時間的「筍盤」已賣少見少下,市場上的「筍盤」減少,部分業主亦自然會趁機反價封盤,如果大家有留意,部分二手地區的成交價已稍為回升,部分不急於出貨的業主亦自己趁機反價,這是正常現象,因為大家對後市的前景已轉趨樂觀了。


(3)短炒重現,相信大家亦明白,在辣招實施下,特別是額外印花稅的徵收,基本上短炒個案基本已絕跡一段長時間,不過隨著樓市撤辣,加上成交回升,售價亦見底回升,樓市短炒情況勢必重現,特別是樓價僅300萬元內的細價樓物業,因應300萬元以下的成交釐印費(從價印花稅)僅100元,不過相信有關短炒個案只是市場上的少數,因為市場上仍有一定的盤源。


(4)收租客回歸,過去兩、三年的加息周期之內,市場處於相對高息的日子下,定期存款息率隨時高達4至5厘,買樓收租自然變「不算吸引」,不少投資客將資金轉投定期存款,但減息周期即將重臨,本地銀行同業拆息亦已回落,近月定期存款息率已有所回落,個別銀行已重返4厘以下的水平,同時間過去一年樓價回落,租金卻持續微升,個別收租回報率已經重返3.5厘水平,回報率增加並接近定存水平,加上撤辣效應,近月已有收租客回歸市場,趁低吸納買樓收租。


總結來說,香港的銀行存款總額仍超越17萬億元,其中4萬億元是過去兩年在市場轉投定期存款,換言之在減息臨近,而相關定期存款亦逐步「解凍」,資金將逐漸重新流入香港樓市,後市不容小覷。

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