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挽回市場信心是重中之重 [星島日報] 2023-10-25

香港樓市在過去數十年間經歷多次高低起跌,而今天引發樓價下跌的元兇,當然是持續幾年疫情首當其衝嚴重打擊經濟民生。處於樓市最前線的筆者,則看到今天樓市下跌與一九九七至二ОО三年最嚴重的一役中存在不同景象。


跌市情況與「九七」不同


回看九七年,亞洲金融風暴成為觸發本港樓市下跌的導火線,之後前特首董建華繼續推出「八萬五」政策,令潛在供應大增,樓市雪上加霜。


加上當時香港樓市處於「全民皆炒」的狀態,當年銀行借貸亦甚寬鬆,造就很多炒家出現,不過當年銀行的借貸息率非常高,自身資金不足的短炒買家在跌市中出現恐慌情緒,開始在市場上不理性地拋售物業,形成骨牌效應,樓價亦出現斷崖式下挫。


至於今天樓市下跌,翻查數據便可發現,目前全港沒有按揭貸款在身的業主,佔住宅總存量近七成,加息的壓力其實並沒有想像般大;而其餘的業主,整體按揭比重亦不會超過五成。毫無疑問,接連加息對部分置業人士帶來影響,但畢竟借貸利率遠低於九七年時期,構成的影響亦難以與當年同日而語。


投資者低價減磅


然而,就筆者所見在今次的跌市中,市場仍頻繁錄得低價成交,主要來自兩個類別人士不計價地爭相出貨,當中包括持有一定數量物業的投資者,在銀行接連加息及市況回落的時候,需要以出租的租金作補貼來應付銀行供款,但現時銀行息口高企,即使租金上升亦未能抵銷增加了的利息開支,所以部分面臨資金壓力的投資者會不惜一切地減持,以減輕自身財政負擔。


此外,在本港置業的內地人士,大部分並沒有承造按揭,當出現資金周轉需要時,亦會毫不猶豫地以低價出售物業,期望可以盡快套現,取回資金作應急之用。筆者認為,上述這些業主不計較價位頻繁出貨,進一步動搖市場信心;而且在市況未有任何改變下,這類拋售個案只會愈來愈多,形成惡性循環。因此,政府必須短期內在房地產市場推出多方面的措施,加以扶持,穩定人心,讓市民對樓市的信心恢復,才可以回到健康發展的軌跡上。

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