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按揭優惠增氣氛 升市還看息魔退 [香港經濟日報] 2023-05-24

銀行按揭態度積極,雖然有利樓市氣氛,但市況要明顯好轉,仍然要等待拆息、按揭息率回落,才能夠對樓市有明顯刺激作用。


回報被按息侵蝕 投資者卻步


息口是影響樓市關鍵因素之一,實際按揭利率由去年低於1.5厘,反覆上升至近日高見3.5厘,若果以500萬元貸款計算,月供由約1.7萬元,急增3成至2.2萬元,不但用家入市的供樓負擔增加,而投資者買樓收租回報亦有影響。


事實上,現時不少新盤的租金回報率亦只是2厘多至3厘水平,甚至低過按揭利息,這反映投資者買樓收租的大部分回報均被按揭利息所侵蝕,影響到投資者入市意慾。


即使近期銀行提高現金回贈,可以抵銷一部分息口上升壓力,但始終改變不到買樓投資會出現的負現金流。


財力不足買家 回贈未必有利


同時,銀行提供高於1%以上的現金回贈,按照金管局規定須將整筆回贈金額在貸款額內扣除,意味買家需要準備更多首期上會,對於現時不少選用首置按保上車的買家,往往財政實力較弱,更高現金回贈對於其上車亦未必特別有利。


因此,要重新刺激樓市回升,還要待息口轉勢回落。按照現時市場分析,美國加息周期雖然將近尾聲,但由於當地通脹仍然高企,估計距離掉頭減息仍然有一段時間,包括陸續有美聯聯儲局官員提出今年內不會減息。從息口角度來說,今年下半年樓價相信難有明顯升幅。



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