上周政府發表官方樓市指數，7月份住宅樓價報301.8，比6月跌1.2%，創8年新低；而2024年上半年合共下跌3.1%。換句話說，2月份政府撤辣令住宅樓市交投升幅的作用已完全抵銷。而相對於2021年的歷史樓價高位398.1，已經平均下跌了24.2%。這個跌幅已經超過2008年的金融海嘯，令不少人會問，下一步跌幅會如何？1997年至2003年跌去70%樓價，會否歷史重演？
不過若從數據去預計未來幾年的供應，便會發現情況並不算太壞！房屋局也公布了未來3至4年的住宅潛在供應，數字為10.9萬伙，雖然比去季減少了3,000伙，但也是歷來的第二高，也是連續7個季度供應量在10萬伙以上。
熟地愈來愈少
但若從動態角度去分析，究竟未來這些潛在供應會繼續增加，還是會減少？首先，我們可看可動工熟地而未動工的數字，今季已經下跌至13,000伙，是10年新低，原因是熟地愈來愈少。2024年1至3月政府宣布暫停出售住宅地，4至6月只有復星國際在西貢清水灣的邵氏片場重建項目，7月份也只有小瀝源1幅蚊型地皮成功出售及粉嶺北一項補地價成功，而柴灣首個私人參與居屋「樂建居」也流標收場。大家可以估計這個數字未來3年會大幅減少。
筆者大膽假設每年新的熟地只有8,000伙，未來3年合共只有24,000伙新供應，當中假設未來3年售出的單位像以往平均每年都有15,000伙，差不多3年合共售出了45,000伙；這個潛在供應便會合共減少21,000伙，變成88,000伙，與房屋局數字形成落差。當然上面數字只是假設，未必完全準確。
可見整體居住需求並沒有減少，只是信心出現問題。美國的經濟數據欠佳，9月份開始利息便會下降；一旦利息下降，投資收租變得有利可圖。筆者一向對香港前途樂觀，所以最近也鼓勵兒女趁現在選擇多、價錢平，進行樓換樓，以2房換3房，是不錯的機會。
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