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投資移民+減息 工商舖下半年看俏 [香港經濟日報] 2024-01-15

過去一年工商舖投資市場淡靜,中原(工商舖)董事總經理潘志明認為,受積壓的一手減價戰,再加上個別投資者急於沽貨,上半年市道受壓。相信隨着息口回落、投資移民政策推動,加上價格跌至吸引水平,買家反彈,全年走勢先跌後穩。


據中原工商舖數字,2023年錄得約3,500宗水平,對比2022年有約兩成跌幅,更成為1999年後最低;年內總成交金額錄得約678.4億元,全年下跌同樣達兩成。


工商新盤將推 市場料添壓

對於2024年,潘志明分析,上半年仍有不利因素,包括高息環境持續,而他指出,多個工商一手新盤即將推出,對市場造成一定壓力。由於不少工商物業發展商、基金先後於2017至2019年旺市時,購入地盤發展商廈、工廈,至今已成現樓待售,「由於市況仍麻麻,發展商始終要沽貨套現,故要大幅減價,甚至蝕賣。」


以近期億京部署推售荃灣沙咀道39號項目為例,消息指,初步發展商定價每呎約1萬元起,提供折扣後,呎價低見6,000餘元,低同區市價約3至4成。


潘志明認為,若一手推售時定價低,最終會令二手物業價格下跌,「一手有優勢,項目設備全新,單位樓底高,定低價再以優惠配合。很多持貨的投資者,因息口成本太重,亦有沽貨壓力,導致二手物業亦要降價。」

所謂危中有機,他分析,上半年市況或許仍較弱,預計下半年將有改善,聯儲局表示有機會考慮減息,若息口回落,便開始吸引投資者,「工商舖旺市出現,通常是息口低,投資者願意買物業收租,而非把資金放銀行做定期。此外,資金充裕包括中資、外資流入才形成氣氛熾熱。只要息口回落,便可重新釋放資金,令交投量回升。」


工廈出租率高 防守強

另一重大利好消息要數政府最新公布的投資移民計劃,容許在香港投資3,000萬元或以上的合資格投資者,可透過相關計劃申請來港,當中非住宅物業亦包含其中,上限為1,000萬元。他預料,新政策將推動更多投資移民申請者入市,令市場買賣氣氛更見熾熱,當中以中細價物業最為受惠,預料全年工商舖買賣會錄得約4,700宗水平,涉及買賣金額料達850億元,按年反彈2至3成。


潘志明認為,現時核心區甲廈、舖位價格跌幅非常深,達吸引水平,故商廈漸吸引用家入市。3大範疇上,他較看好核心區舖位,「如近期銅鑼灣3宗舖位買賣上,價格已較高峰期跌5至6成。值得留意是旅客重返後,熱門地區始終最受旅客歡迎,因此核心區舖位反彈力度最高。」至於工業方面,他謂因工廈出租率較高,本地中小企使用工廈情況不變,防守性仍較高。

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